宝龙城市广场市场运作分析报告.doc

宝龙城市广场市场运作分析报告.doc宝龙城市广场市场运营分析报告
一•项目概况
占地面积：220110itf。
建筑面积：50万m\
商铺面积：一层90-100 m2二层50-60 m2三层大面积可划分，打通，看商家需求。 招商率：90%
商铺租价: m， 。
入驻程度：纯一层入驻率率达到100%o二层入驻率95%o三层入驻率95% 四 层今年9月开业，主要经营 大型餐饮。健身。
停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。
二-商业运营分析
建筑结构与格局
在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综 合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。
项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。不利于消费者一站 式购物。
项目纵深太深。从二十四街红绿灯向南深度达500米。对于消费者购物有很 大的挑战性。客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。跨度500米对客户来说是 一种挑战。
模式分析
商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。在 商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的 成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发, 附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为 只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而 这才是最终的目的。
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本 运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产 开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。这在运营 中上极大提高了项目的风险。
宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。 宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。这在商业地产中极易出现短板。
运营分析
宝龙在免租期一年的期限即将到来时，整个商业广场的商业氛围依旧不理想， 虽然导致商业氛围的因素很多，但主要因素有以下几点：
第一，由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业，其核心还是以地产开 发，但是在商业地产上，唯一的核心是商业运营，地产开发是商业地产运营的基 础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从 这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。
第二，宝龙地产对于商业运营并不像它对于地产开发那么精通，所以在商业 划分，区域优化，商业定位等领域比较模糊，这些导致宝龙城市广场的百货区一 直处于混乱的状态。其结果自然导致客源的大量流失和商家对商场失去原来高度 白勺 与 /言；L、。
」第三，*龙城市广场的百货区内共有192家品牌，但是一线品牌完全没有， 二线品牌有10余家。剩下全是三四线品牌，这样的话，品牌的档次决定整个项目 的商业运营的定位，宝龙城市广场的优势体现在基础开发上，在品牌选择上，没 有一个很好的界定标准。导致项目的整体商业氛围不够浓厚，品牌的参差不齐也 在一定程度上转化为消费者不认可整个项目。
第四，宝龙城市广场的优势体现在基础开发能力，资本运营也是其一大短板。 在整个项目中，宝龙自持的商业几乎达到90%,这样对于项目的资金回笼，资本 运营，资金链等环节都充满诸多不确定