资产评估的方法和在资产评估中的应用.ppt

第二讲 资产评估的方法
本讲主要阐述成本法在资产评估中的应用
资产价值＝
重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗
重置核算法 观察法 折现法 直接计算法
价格指数法 使用年限法 间接计算法
功能价值法
抽样法
资产评估的方法和在资产评估中的应用
成本途径
资产评估的方法和在资产评估中的应用
成本途径的基本涵义
成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
资产评估的方法和在资产评估中的应用
用一数学式可概括为：
如果在资产评估实际操作中，被评估资产确实存在三种贬值，在此种情况下具体运用成本途径时，则应按成本途径的逻辑顺序进行操作。成本途径的逻辑顺序是：
资产的
评估值
资产的
重置成本
=
-
资产实体
有形损耗
-
资产功能性
陈旧贬值
-
资产经济性
陈旧贬值
(3-27)
资产的
评估值
资产的
重置成本
=
-
资产实体
有形损耗
-
资产功能性
陈旧贬值
-
资产经济性
陈旧贬值
(3-27)
资产评估的方法和在资产评估中的应用
成本途径的基本前提
资产评估的方法和在资产评估中的应用
只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和 控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
资产评估的方法和在资产评估中的应用
成本途径的基本要素
资产评估的方法和在资产评估中的应用
1）资产的重置成本
(1)复原重置成本是指 采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格`及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
(2)更新重置成本是指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
资产评估的方法和在资产评估中的应用
△ 相同点：均采用现行价格计算。
△ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。
△ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：
（1）更新重置成本比复原重置成本便宜；
（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。
资产评估的方法和在资产评估中的应用
2)资产的有形损耗
资产的有形损耗亦称实体性贬值,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗 或下降而引起的资产的价值损失。资产的有形损耗通常采用相对数计量,即:
资产有形损耗率=
资产有形损耗额÷资产重置成本×100% (3-29)
资产评估的方法和在资产评估中的应用