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深圳龙岗房地产项目投资研究调研分析报告
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目 录
第一章：项目背景
第二章：项目投资环境和市场研究
一、深圳市投资宏观背景
二、龙岗房地产发展及前景预测
三、区域市场房地产市场分析及结论
第三章：项目分析与评价
一、地块解析
二、项目SWOT分析
三、项目评价
第四章：项目投资及收入测定
一、土地利润
二、项目总投资估算
三、物业销售收入估算
四、销售利润
第五章：项目风险及防范建议
第一章 项目背景
一、项目基础资料
根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：
项目名称
榕树头片区
圳埔岭片区
合计
占地面积



预计容积率

4

预计建筑面积
32619平米
323431平米
（商业60000平米、住宅263431平米）
356050平米
二、康纳公司简介
深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。
第二章：项目投资环境和市场研究
一、2006深圳市房地产投资宏观背景
　 1：角色转变，调控谋求软着陆
2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显着下降。　　
2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。
2：税收调控　政策趋严逃税难
据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。这预示着，今年不仅开发商赖税难，消费者买卖房屋时要逃税也会更难。
3：市场走势　房价飞涨难再现
近几年深圳每年平均1000万平米左右的供应持续满足了市民的基本住房需求，随着供需结构的进一步调整和变化以及仍未停息的调控声音都给了市场一个信息，2006年的房价将会进入一个“微升”的状态。价格是一把“剑”，深圳目前的楼价水平对消费能力有一定的制约作用，房价将不可能大升。
在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体制改革、调控继续进行的大背景下，2006年房价在高位运行状态继续大幅增长几无可能。就深圳来说，更不可能出现大的波动。根据今年热点主要在关外的结构特点，关外楼价在上半年将会保持“温和”地上涨，特区内的二手楼市也不会有较大的涨幅。而如果新年的调控措施过猛、力度过大、时间过长，那么下半年拐点一定会出现，尤其是物业税等税费杠杆的动用。
4：民企趋强　草根英雄铸神话
关外地产的崛起，让民企在近一两年风头颇劲。而2006年，市场上将出现更多来自这些地产草根英雄的“代表作”。作为市场的新锐，民企今年将大获市场眼球，成为中坚力量。
据有关统计资料显示，民企在市场上所占的份额正在逐步扩大，市场供应量已占据市场总量的主导。从无到有，从小到大，民企发展历程波澜壮阔。在云谲波诡的房地产市场中，他们南征北战，挥斥方猷，渐渐谋得半壁江山，举手投足间已尽显王者霸气。
在桂芳园和可园项目接连取得成功之后，佳兆业已不满足于偏安龙岗一隅，开始悄无声息地在深圳关内以及东莞和广州攻城略地。预计2006年，佳兆业正在和即将推出的有水岸公馆、佳兆业中心、佳兆业商业大楼、东莞项目、广州项目等多个项目。
民营企业的生存哲学使之与市场运行方向始终保持一致，即以获得最大的自身利益为生存目标，而快速反应，决策迅速，敢于创新，敢于造势，使他们在2006年更加凸现出适应市场的优势。
5：资