泰禾城市广场多向定位报告.ppt

泰禾城市广场多向定位报告20110324福建福州
泰禾城市广场多向定位
报告汇报
世方商业地产顾问有限公司
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深圳世方商业地产顾问机构
汇 报 目 录
一、项目多向定位思路
二、多向定位的业态容量分析
三、项目主力店商家初步进驻可行性分析
四、项目多向定位收益初估
五、项目多向定位对比分析
附：项目概念性规划方案
一、项目多向定位思路
*
㎡，根据我司对区域型购物中心研究，本项目应定位为大型区域型购物中心。综合考评项目区域人口现状、未来发展趋势、商业竞争状况、项目自身的交通等各方面的因素，得到项目的两大定位方向：
“大型百货、大型超市”双主力店组合购物中心
“大型百货、精品超市/大型百货、自带超市”双主力店组合购物中心
定位方向一
定位方向二
二、多向定位的业态容量分析
3
大型区域型购物中心各业态配比原则
2
1
大型区域型购物中心各业态容量评估
大型区域型购物中心一般业态容量组合及比例
4
本项目业态容量比例估算
*
在业态容量分析中，主要采用横向对比法，通过对本地和同类型及发达的城市大型区域型购物中心进行研究，得到大型区域型购物中心的一般业态容量规律，为本项目的业态容量分析提供参考。
本地参照案例：金融街万达广场（15万㎡）、宝龙城市广场（16万㎡），福州万象城（11万㎡）
同类型及发达城市参照案例：武汉徐东销品茂（14万㎡）、武汉王家湾摩尔城（18万㎡），深圳海岸城（12万㎡）。
*
(一)大型区域型购物中心各业态容量评估
1、超市主力店容量评估
通过对比研究福州市本地及其他城市大型区域型购物中心的超市（本地参照金融街万达广场·世纪联华超市、宝龙城市广场·家乐福超市、万象城·天虹超市，其他城市区域型购物中心超市参照武汉徐东销品茂·沃尔玛超市、武汉王家湾摩尔城·沃尔玛超市、深圳海岸城·吉之岛超市）得出大型区域型购物中心内超市主力店的一般规模规律，为本项目超市主力店容量提供参考。
（1）评估原则
*
（2）超市主力店容量量化
超市
福州金融街万达广场·世纪联华超市
福州宝龙城市广场·家乐福超市
福州万象城·天虹超市
武汉徐东销品茂·沃尔玛超市
武汉王家湾摩尔城·沃尔玛超市
深圳海岸城·吉之岛超市
使用面积（㎡）
12000
10000
6800
15000
17000
6000
占比
17%
11%
9%
23%
21%
8%
通过对比以下几个案例，得出一般区域型购物中心超市容量规律，作为本项目超市主力店容量参考。
*
（3）超市主力店容量分析
区域型购物中心中的超市一般有大众化超市、精品超市、百货自带超市三种：
@大众化超市主要满足周边居民的基本消费，使用面积一般在10000—17000㎡左右，如徐东销品茂和王家湾摩尔城的沃尔玛超市、金融街万达广场的世纪联华超市；一般发展商项目强势的时候，超市规模一般较小，通常控制在10000—12000㎡；一般发展商项目弱势的时候，超市规模一般较大，通常达到12000—17000㎡。
大众化超市规模达到10000平方米左右，就基本上能够满足区域居民的生活采购；只有在周边出现了同类型超市的时候，为了增强竞争力；或者超市为了增加辅营区，才需要增大规模。但由于超市租金较低，所以发展商应根据实际情况，尽可能压缩其面积。
@精品超市主要消费群为区域内的高端消费阶层，以经营精品、红酒、进口食品、家居等为主，与大众化超市差异化经营，不会形成竞争，使用面积一般在6000㎡左右，如深圳海岸城的吉之岛超市与临近的家乐福大型超市互补共荣。
@百货自带超市主要是为了给前往百货购物的消费者提供便利采购，同时也兼顾了邻近的居民生活采购，一般规模较小，使用面积一般在6000㎡左右，如天虹商场自带的天虹超市。