【商业地产】-2008年长沙市花园项目营销策划报告-155PPT.ppt

走在正确的趋势之上
然后人定胜天
谨呈:保利地产
世联地产
2008年04月08日
商业秘密声明
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基本思路
开发商提出问题要求:
市场分析(项目竞争情况分析)
客户分析:本项目的主要客户是谁?
项目优势/劣势分析
作为一个35万平米的大盘,如何进行项目操作
我们对问题的理解
本次报告解决的核心问题——项目营销策略
项目目标
实现目标面临的困境
项目营销策略
解决
项目营销执行实践
实现
01
大势
01
02
03
05
05
04
2008观察
大势判断:看清环境,谨慎把握方向
金融政策延续
提高首付
利率上调
严审贷款
交易税
……
强制结构调整政策
土地清理
经济适用房
限价房
90/70
……
市场参与者
低价入市
持币观望
……
一线城市:受928等新政影响北京上海等一线城市商品房成交量出现大幅度下降,平均降幅超过20%




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二线城市:受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降,平均降幅超过30%




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价格波动影响表现不同,但也有逐渐从一线城市到二线城市转移的趋势
价
一线城市销售均价逐渐出现明显波动
价
二线销售均价波动不明显
长沙:11月中下旬起新盘销售减半,市场均价松动,但明星大盘价格依旧坚挺
在售楼盘暗降措施:
1、加州阳光,送2008美金。
2、普瑞斯堡,折扣多,优惠活动频繁。
新开盘楼盘保守定价:
1、万科西街庭院,5700元/平米(带800元装修),。
3月底4月初开盘项目,暗降措施:
1、共和世家:3月15日起,存入诚意金1万元,每天增值666元。
2、汇一·紫东郡:5000元诚意金抵10000元房款。
2007总结
淡市诱因——紧缩金融政策旺市终结,成交量大幅萎缩
金融政策
市场作用
迅速回现/低价入市(供应者):
部分开发商贷不到款,面临资金压力,企业战略转为现金流第一
需求抑制(需求者)
首付提高、月供提升—消费者置业门槛和成本提高
观望心理(参与者)
后市信心不足,观望情绪严重
成交萎缩
价格松动
2008年,宏观调控将何去何从?
[主导因素]
[动量因素]
供应/需求/参与者行为
[市场表现]
市场机制