【商业地产】-深圳凯茵新城后期推广策略案-47PPT.ppt

凯茵新城后期推广策略案
政策环境分析——
近期政策方面情况
7月10日,市国土房产局和外汇管理局出台了我市《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》
目前规范的条件是一个护照或一个身份证对应一套住宅
一个家庭确实需要购买两处以上的住房,可以通过不同产权人的形式购买自住房屋
除了批准成立的外商投资房地产企业外,境外机构不允许买住宅,只能购买自用办公所需的商品房
境外机构和个人购买非自用商品房,必须要取得两证,一个是《外商投资企业批准证书》,一个是《营业执照》
限外令
影响分析
政府这种态度,实际上是不希望游资或短期资金大量流入深圳房地地产市场,尤其是现在深圳炒房的热度仍在一个较高水平。
个别区域将受影响,高端租赁市场或获利上扬。
7月13日,深圳出台《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》
房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前,禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为
商品房项目必须实行明码标价,并在现场和国土局网站公示
“认购书”、“房地产买卖合同”,应使用网上下载的全市统一的示范文本,不得使用手写文本
严禁“炒卖楼花”行为
市场秩序整顿
对楼盘销售的影响
销售现场需公示的文件:
1. 代理机构营业执照复印件盖公章;
2. 深圳房地产经纪机构备案证书;
3. 发展商出具并盖公章的代理销售委托书;
4. 经物价局备案的价格表;
5. 前期物业管理合同、业主公约、承诺书及合同补充协议、置业确认书等等需要业主签名的相关文件。
国务院8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)内容包括以下方面:
1、城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径
2、经济适用房:经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接
3、集资建房:单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售
4、继续落实房地产宏观调控政策
政策性住房
国务院24号文解读
24号文的出台,可以看出政府新一轮调控的思路和方向,24号文也被称为房地产调控的风向标,成为国八条、国六条后又一个对房地产行业产生重大影响的政策。新一轮的房地产调控将主要增加政策性住房为主,以期解决中低收入者的住房问题。
9月27日,央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
金融调控
本次的调整主要是针对个人住房贷款,打击房地产投机行为。
1、对象:已有一套住房使用了贷款,再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。
2、首付、利率双重调控
对于第二套房贷款者,不仅首付提高至4成,而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率,在加息多次后,利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用,压缩了炒房的利润空间。
3、不得随房产升值追加贷款
新政前
新政后
第二套房首付
2-3成
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%
第二套房贷款利率
可享受最高15%的优惠利率
;
而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高
追加贷款
无此项规定
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款
个人住房贷款
如: 价值100万房产,%的基准利率计算。
新政前,首付30万,使用10% 的优惠利率后一年的利息约为70*%=
新政后,首付40万,*%=
即:购房者需要使用更多的资金,支付更高的资金成本,投资成本大大提高,利润空间压缩,同样的资金进入房地产市场交易的换手率也要下降,有利于抑制房地产的恶意炒作。