2014年 绿城 浙江台州玉兰广场定位报告 市场研究 项目定位 66P.ppt

2014年_绿城_浙江台州玉兰广场定位报告_市场研究_项目定位_66P台州玉兰广场定位报告
绿城商业经营管理
2021/6/10
引言
项目经济指标
用地性质
商业、办公、住宅
建设用地面积（㎡）
140667（211亩）
总建筑面积（㎡）
288600
其中
住宅面积（㎡）
≤130400
酒店及服务式公寓面（㎡）
≤65800
商业面积（㎡）
≤92400
其中B-2地块集中性商业地上建筑面积76400 ㎡
建筑密度
≤35%
容积率
≤
建筑限高
≤80m
项目区位信息
引言
中心大道
市府大道
学院路
项目地块
项目位于台州市主城区椒江西南角，椒江城市中心区的西商务区地块。
本案西面临学院路，东面与市民广场隔中心大道相望，南隔电信大楼是市府大道。
引言
本报告的意义
目前项目处于基础工程阶段（），本定位报告在分析、研究台州市场情况数据并结合项目自身条件的基础上，从市场研究、消费研究、借鉴案例、项目定位、经济测算五部分展开阐述。
一、
市场研究
二、
消费研究
三、
借鉴案例
目 录
四、
项目定位
五、
经济测算
台州宏观经济
台州商业市场
台州市场机会
一、
市场研究
城镇居民人均可支配收入
人均GDP
元
元

台州位于浙江沿海中部，是长三角先进制造业基地，中国长江三角洲经济圈16大城市之一，台州是股份制经济的发源地。台州全市民营经济比重占GDP比重达97% 。
亿元，，全年城镇居民人均可支配收入30490元。
与省内典型地级市舟山、金华主要经济数据相比，台州“藏富于民”的城市特征较为明显。
人均社会消费品零售总额
元
2011各城市
经济对比表
一线城市
二线城市
三线城市
上海
杭州
台州
舟山
金华
常住人口（万人）
2,347
873
586
112
469
社会消费品总额（亿元）
6,777
2,548
1132
212
1088
人均社会消费品总额（元）
26,225
24,667
19,298
18,423
23,215
城镇人均可支配收入（元）
31,838
30,035
30490
30496
28593
台州人均可支配收入接近上海超过杭州等地，属于南方的富裕城市；
台州人均社会消费品总额低于大部分一、二线城市，原因是台州商业配套比较缺乏，导致当地消费外流，据了解当地有购买力的人群常去杭州、上海、香港等地消费；
上述数据比较说明台州有大量潜在购买力有待释放。

台州商业项目以商业街和百货为主。台州商业项目分散在台州三个区，缺失可形成一定规模的商业中心物业。
商业街：
1）已形成自身固定的业态组合；
2）品牌同质化严重，档次不高；
3）餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%，较正常的30%左右的合理比例。
台州百货：
1）规模有限，功能难集合，经营收入难突破；
2）台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际主流品牌，导致商场档次不高；
3）台州商场配套不足，不能提供一站式、高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。
——(1)商业综述
台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、十里长街。
——(2)商业分析
链接：台州商业街汇总
目前台州集中式商业项目设施受规模限制功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，与目前城市商业发展的趋势不相匹配。
链接：台州百货汇总