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购物中心的定位和实施计划
定义:什么是SM市场定位?
购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。
所有的开发商都希望他们开发的项目成功,但对国内和国际大型连锁商业设施的激增,SM开发商不得不思考:什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足?一个正确的选址是至关重要的,但是经常性的局限还有规划限制,地块的形状,邻街和其他竞争性因素等。市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发商自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。
在SM定位中必须要考虑的问题是:
1、    商品线的宽度和深度
2、    服务机构和店铺的数量
3、    顾客服务的范畴
4、    顾客服务的质量
5、    主流生活方式及发展趋势
6、    价格竞争性及敏感度
7、    所处社区的标志及特性
8、    环境及气氛营造
开发最好及先进的SM理念,需要进行完整的市场研究和信息供给:
A 市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据
B 竞争性数据
●目前供应商提供的商品及服务,以及在业界和SM中所用物业的特征
●     市场上那些服务空白
●     目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩
●     正在筹划中造成直接和间接竞争的改造和新建商业物业
C 现有商业物业业绩数据
●物业管理和服务标准
D 立地和选址分析
E 初选店址和竞争商业物业的比较分析
F 市场战略审查
●开发商专业市场团队构成/中、外
●     市场团队在项目团队中的级别
●     市场团队的推介质量/团队的专业技术
●     专业市场顾问的输入
●     市场顾问相对其他开发商的利益冲突
●     已经完成的市场调研/如果现有数据不足,市场可能被需要做进一步调研
三种主要的调研技术会帮助定位实践:
●顾客随访
●小组深度访谈
●承租户访谈
 
市场实施计划
一个市场实施计划是拟建购物中心发展方案,其中首先包括一个SWOT分析。随后是项目的增值建议,最后是项目报告。
1. SWOT分析
●物业(零售、办公楼和设施)属性及物业主提供的服务
●价格策略(各种选择组合、物业主的财务目标)
●招商策略(代理商、展示单元、直复营销、战略联盟)
●宣传推介(媒体、媒界关系、广告计划)
2. 项目的增值建议●硬件(建筑设计及其舒适性) ●软件(物业管理能力及经验)
3. 项目报告
(1) 承租户和顾客定位及描述
(2)店铺组合及商品组合
根据上述分析结果,结合目前存在和准进入市场的项目,开