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项目启动会指引
集团运营中心
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什么是项目启动会
启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。
参会人员：
地区公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；运营副总（建议尽可能参加每一次会议）；集团运营中心（主要参加新公司前三个项目）
项目总监，项目团队成员
会议主持人：项目总监（是每一次会议的主持）
会议召开方式：
需召开多次会议
每次会议均需做出决策，并定出决策点
每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞
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按时完成启动会成果的关键
启动会之前或者拿地阶段，针对项目预案，必须与政府归口管理部门关键人员提前沟通，以保证启动会方案报批通过，降低方案反复的风险。
拿地预案必须达到应有的深度要求，特别是第一期和示范区，这是提高项目启动会效率的前提。
启动会是我们对项目的判断和决策，是项目的其中一个阶段性成果。若由于市场变化或政府报批原因，预案、成本等被调整甚至颠覆，可直接反映在方案阶段成果中，不再重新召开启动会。
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原则、目的
明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。
对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点。
识别项目风险点，提出预案。
启动会是职能向项目团队的交底会。
针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。
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启动会逻辑图
投资测算
市场定位
产品定位
风险显化
价值挖掘
一二级计划
成本测算
体验区选址定位
项目成功标尺（产品成功、管理成功）
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第一次启动会
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第一次启动会成果
《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值）
《地块条件交底纪要》
《项目基本建设程序及报建风险点》
《地块周边市政接口》
《市场调研及客户访谈》
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提交要求
提交时间：
取得土地（第一笔土地款支付时间) 后，10个日历日内。
责任人：
《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值）-------项目总监
《地块条件交底纪要》--------项目发展经理
《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管
《地块周边市政接口》--------项目工程经理
《市场调研及客户访谈》--------项目营销经理
审批流程：
责任人-----项目总监
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《总经理初定项目成功标尺》
1、根据集团及地区公司战略和预算，地区公司总经理初定项目成功标尺
项目产品成功：
销售净利率
IRR
销售总货值
推盘计划及年度签约额
项目管理成功：
拿地到项目开工、开盘工期
交房一次成功率
成本偏差率（与目标成本基准版比较）
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项目分期原则
项目分期应兼顾工程项目本身的特点、管理的规模、营销推盘需要、产品业态的不同等因素
不同的竣备时间，宜为不同分期。（便于项目的收入、成本确认）
同一大地块但中间有大市政道路或其他地块隔断，宜为不同分期。（便于工程管理）
大型公建商业与住宅一起，即使竣备时间相同，宜为不同分期。（便于成本的分摊和动态成本管理）
项目的分期应在项目启动会时确定，如后续分期不明确，可先明确第一期的范围，后面各期打包为第二期，待条件明确后，再行拆分。
当项目二期之间的竣备时间差超过12个月，或项目成本分期编制时，应将项目的模型对应分开编制，并分别确定项目的成功标尺。
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