韶关房地产市场分析翁源房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告（下）.ppt

2012
韶关房地产市场分析翁源房地产市场分析
暨龙湖地块物业定位报告

（下）
规划方案建议一
项目地块整体综合容积率，限高57-63米，总占地㎡，总建筑面积263677㎡，地块一商业占比需求达20%，商业面积近万㎡。
通过测算，大围合式布局即可以很好的利用好项目的经济技术指标，同时又可以获得良好的园林打造空间和楼间距，提供良好的居住舒适空间；
出于限高和建安成本考虑，住宅楼宇定位18层；
地块一北端头正对翁源新汽车总站，未来人流密集，适合打造集中式商业；
借鉴东莞万科金域华府的住宅、商业规划布局
项目总体规划布局建议
万隆花园
龙翔花园
规划优势
大围合式布局，最大化拉开空间打造园林和广场；
偏东南向和偏西南向布局，确保通风采光；
除两栋的楼间距小于100米外，其余楼间距都超过100米，最高多达200米；
会所、泳池、社区主入口等可提前展示。
规划不足点
出现偏东西朝向的产品，出现西晒；
不朝花园的产品溢价空间较小；
出现2梯五户的产品。
打造项目的双主入口；
为了便于主入口广场的打造，建议主入口不要做地下车库入口；
除主入口外，其他入口均设置地下车库入口和人行出入口，减轻道路和出入口的车流压力，方便业主进出；
小区内实现所有入户入口都围绕庭院组织，既有充分的景观，同时保证私密性。
主入口
车行路线
人行路线
打造人车分流
主入口
项目住宅产品楼栋布局建议
大四房楼王
龙仙大道为主干道，未来存在交通噪音污染，集中商业也较多噪音。因此，沿龙仙大道侧和集中商业上方建议以经济型两房三房为主；
地块一东南面可设置纯南北向大四房楼王产品；
两地块相夹处规划商业街，虽是市政道路但属于项目内部可控，可做实用型三房；
地块一东北侧和地块二东南侧整体受外部环境影响较小，可作舒适型三房和四房产品；
地块二西南侧靠近万隆花园，可做经济型三房
实用型三房
实用型三房
经济型两房三房
经济型三房
舒适型三、四房
舒适型三、四房
项目产品类型
万隆花园
龙翔花园
沿龙仙大道做两梯五户；
在地块一北面、东面、南面，地块二北面、东面、南面做两梯四户；
地块一的东南面做两梯三户的楼王单位；
地块二的东南侧做两梯三户的舒适型产品。
两梯五户
两梯四户
两梯四户
两梯四户
两梯三户
两梯四户
两梯三户
产品分布图（地块一）
75-130
90-130
100-140
90-120
90-130
90-140
90-130
90-140
140-180
90-140
90-140
90-120
90-130
产品分布图（地块二）
75-120
90-130
100-140
90-120
75-120
90-120
90-120
100-140
90-100
100-140
90-120
100-140
项目商业规划布局建议
集中商业
底层商业
底层商业
底层商业
底层商业
地块一北部端头斜对规划中的翁源新汽车站，未来人流密集，商业价值高，可在地块一北部端头规划集中式商业；
地块一与地块二西侧与龙仙大道相邻，商业价值高，可打造临街商铺；
地块一东北侧紧邻规划路，通往地块三的五星级酒店，且对面还有待开发土地，商业潜力大，亦可打造临街商铺；
地块一和地块二相夹规划路，可打造风情商业街；
地块二南侧靠近万隆花园的商业，商业价值高，建议打造临街商铺
地块二东侧和东南侧则与后续待开发土地相邻，考虑后续开发，建议保留不做商业。
底层商业
会所
底层商业