温泉旅游项目营销策划方案.ppt

卓略地产·行销机构 ZHUO LUE REAL ESTATE MARKETING AGENCIES 温泉旅游项目温泉旅游项目营销策略报告营销策略报告项目整体营销策略项目前期工程及营销组织项目整合推广策略项目 VI及应用系统后期阶段性策略与执行?第一部分?第二部分?第三部分?第四部分?第五部分卓略地产·国轩项目组·系列方案列表项目整体营销策略方方案案第第一一部部分分目录市场研判——我们在哪里? 1项目定位策略——我们要去哪? 2营销策略(价格、推货、渠道) ——我们怎么做? 3销售管理策略——我们做什么? 4 市场研判旅游地产宏观分析合肥市精装公寓市场分析温泉旅游地产及汤池温泉产业营销思考? 国内旅游地产发展中心图示国轩·雅典娜旅游地产宏观分析国内旅游地产发展演变 1999 年 10 月,海南省首家采用国际通行“泰慕赛尔模式”的产权酒店――南海传说温泉疗养度假中心正式对外销售,每平方米售价 4000 元左右。 2000 年,海南三亚海景大酒店在京推出客房产权,在北京第一个产权式酒店金色假日酒店开发。杭州千岛湖凤凰实业有限公司开发产权式酒店杭州千岛湖凤凰休闲度假村。 2001 年,广州后花园酒店是 2001 年率先在珠三角推出的产权式酒店。第一届中国旅游(休闲)房地产博览会中,旅游(休闲)房地产作为一个新名词首次被提了出来。 2001 年 11 月 20 日——海航集团的酒店项目康乐园酒店亮相京城。 2002 年,广州首家产权商务酒店——远洋商务大厦推出。 2003 年1月,浙江祥源投资集团成为中华分时度假交换平台的首个风险投资商。 2003 年8月 28 日——北京世豪集团“金海豚”的项目创造了一种产品、两种选择的发售模式。 2003 年 12 月 28 日——中华分时度假机构首次在国内公开推行“分时度假销售冷静期” 2004 年,山东、江西、安徽、四川、河南、重庆、青海产权式酒店陆续开始发展 2004 年3月 16 日始,泰达旅游,成功上市,据悉也是国内目前唯一集酒店、度假村管理与旅游房地产投资开发为一身的在美国借壳上市的公司。 2004 年6月 29 日,据报道:几乎所有的商业银行原则上都停止了对产权式酒店发放贷款,依靠租金返还来支撑贷款月供的产品一下子就失去了最大的卖点。一些已经立项的产权式酒店项目不得不改变方向,以寻求出路。 2004 年7月 23 日,据报道,银行紧缩银根成都产权式酒店开发计划搁浅,涉足产权式酒店开发的 20 多家房产商,要么暂停了营销计划,要么改变了项目的定位 2005 年9月 29 日,海南旅游地产以“产权式酒店”进入上海 2006 年,雅居乐 130 亿砸向海南旅游地产;李嘉诚进军内地旅游地产;保利首期将投 2亿多元开发惠州罗浮山旅游地产;中国旅游地产领军集团———广州颐和集团即将在银川开发 38 万平方米新都市大盘,即银川颐和城府。 7月 18 日,一直专心于网络科技风险投资巨头———日本软银在重庆“搞掂”了进军中国旅游地产的第一笔投资。重庆长寿区政府称,软银将斥资约 13 亿人民币, 在长寿湖圈地 4500 亩,进行酒店等旅游项目开发。旅游地产开发模式旅游地产开发模式产权酒店时权酒店时值度假型酒店养老型酒店高尔夫、登山、滑雪度假村投资增值性质为主,已逐渐被禁止自用和增值投资并重纯休闲度假所用增值型投资为目的传统旅游及地产开发,以营业收入为目的旅游地产发展趋势旅游已经由传统的到此一游转变成休闲度假游; 城市基础设施,尤其是交通网络的发展,提高了旅游的易达性; 社会经济发展良好,城镇居民收入及生活质量不断提升,促进旅游度假休闲消费需求; 市场前景良好, 发展潜力巨大; 发展运作经验不足,风险、机会并存. 传统产权式酒店历史运营乏力,至被禁止, 国内度假酒店运作经验尚不成熟, 消费者对此类产品投资信心不足。开发模式待创新, 现有模式不成熟;