房地产项目的评估重点和难点解析.doc

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房地产项目的评估重点和难点 解析
房地产项目的评估重点和难点解析
房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与
资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评
价，银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1房地产项目评估资本金内涵
项目资本金是项目融资的基本保障， 房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求
不低于35%（部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于 40%）。项目资本金属于非负债性
质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业 ”所有者权益"（央行121号文件规定），对新
设的房地产项目公司而言， 其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项
目公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目公司，其 "注册资本"通常不高，一般为 800万元或2000万元，而目前 规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上， 显然对项目资本金不得低于总投资 35%的要求
难以达到，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取 得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资 35%的比例。
项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业 具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人 （或股东基本相同），资金也为其统筹操
纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资 金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金， 而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。
对存量房地产项目公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目 总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金 ;其次，要遵循长期负债与长期资产
匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则 对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发 商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为 项目资本金。存量房地产项目公司可使用于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算：
2、房地产项目评估建设分期
由于央行要求在项目 “四证” 齐全、项目资本金到位后才能发放开发贷款， 而地块越大， 项目总投资越多，对项目资本金要求也越高，为规避此规定，在项目评估中常存在将项目人 为分期不良现象。房地产项目多为滚动开发，其常用项目前期开发楼宇的销售回笼款投入到 后期楼宇的建设中， 使资金链得以衔接， 故人为分期既不合理， 也易导致信贷资金监管困难。
建议：一是根据项目开发计划和进度， 考察项目是否为分期开发， 分期的依据可参考 “工 程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋的情况，在同一或相邻时间内所批建的房屋 不能认为是分期开发 ;二是在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的 下限指标，对中小型项目禁止分期 ;三是对办理