综合体项目工程管理实施规划编制指引.doc

综合体项目工程管理实施规划编制指引20111113版本：A/0
综合体项目
工程管理实施规划编制指引
华润置地工程管理部
2011年10月8日
编制目的
综合体项目是华润置地商业地产的主要产品形式，在未来发展中商业地产的比例也将不断增大。综合体项目的工程管理涉及面广，对发展商的管理要求高，如何在保证高品质条件下实现综合体项目的快速开发是关键所在。对综合体项目提前进行科学的工程管理实施规划，并依据规划有序地进行管理，是达到开发周期更短、质量更优、成本更低、现场安全文明更有保障的工程管理目标的有效途径。本指引用以明确对大区及城市公司的综合体项目工程管理实施规划的编制要求。
适用范围
适用于华润置地所有综合体项目的工程管理实施规划编制工作；除综合体外的其他商业地产项目也可参考本指引。
编制时间
每个综合体项目开工前，应着手进行综合体项目工程管理实施规划的编制；在地下室结构施工前应完成综合体项目工程管理实施规划评审及备案工作。在评审备案后，综合体项目工程管理实施规划还应根据工程进度分阶段进行深化。
编制组织及评审流程
编制组织：综合体项目工程管理实施规划编制由项目部牵头编制，大区及城市公司相关职能部门参与。
评审流程：综合体项目工程管理实施规划编制完成—大区工程管理部组织大区内部评审--综合体项目工程管理实施规划修改完成—上市公司工程管理部组织联合评审--综合体项目工程管理实施规划修改完成—报上市公司工程管理部备案。
编制内容
工程项目概况
建筑市场资源分析
工程建设难重点分析
内部综合体项目工程建设经验借鉴
工程管理模式与项目组织机构
信息管理
项目建设目标
合约规划
成本管理规划
进度管理规划
质量管理规划
设计及深化设计规划
前期准备
对承包商的管理
对监理的管理
对第三方顾问的管理
对租户的管理
安全文明施工及环境管理规划
验收移交
项目报建流程及外部协调
风险控制
附件
综合体项目工程管理实施规划编制的具体指引内容作为附件。
目 录
1 工程项目概况 2
工程概况 2
项目定位介绍 2
平面图 2
2 建筑市场资源分析 2
3 工程管理难重点分析 3
4 内部综合体项目工程建设经验借鉴 6
5 工程管理模式与项目组织机构 7
工程管理模式介绍 7
完全的施工总承包和施工总承包管理 7
土建施工总包＋机电、幕墙、装修等发展商指定分包 8
自行工程总承包模式 9
工程管理模式分析 9
合理选择工程管理模式 9
上市公司推荐工程管理模式 13
组织机构 13
项目部组织架构图 14
主要岗位职责 15
工程管理制度 18
6 信息管理 19
内部信息管理 19
档案资料管理 19
7 项目建设目标 19
8 合约规划 20
合同文本 23
工料规范 23
工程量清单 23
合同管理 24
项目合同招标、预审 24
项目合同议标定标、订立 24
项目合同实施、付款结算 25
项目合同履约评价 26
9 成本管理规划 26
成本目标 26
设计阶段成本控制 27
施工阶段成本控制 27
成本控制要点 27
工程进度款控制 27
变更签证及索赔控制 28
结算阶段成本控制 28
结算审核 28
结算分析 29
合同纠纷 29
10 进度管理规划 29
项目总进度计划 30
工程总进度计划 30
图纸计划 31
方案编制计划 31
材料设备供应商及指定分包定标计划 31
材料设备报审计划及进场计划 32
大型施工机械进出场计划 32
检验及验收计划 32
进度保证措施 32
前期及外围因素控制措施 32
现场管理协调措施 33
进度纠偏措施 35
11 质量管理规划 36
质量目标 36
质量标准 36
样板管理 37
样品陈列间 37
施工工艺样板 37
移交样板 38
质量控制与验收 40
设计质量的控制 4