南京市城中村改造研究.doc

南京市城中村改造研究.doc南京市城中村改造研究
摘要：城中村，作为征地后剩余的集体土地，拆迁应用的是集体土地拆迁办法和标准，但其与城市距离较近，有的甚至在城市之中，周边的城镇房屋价格较高，因此补偿和村民的心理预期之间有较大差距，因此造成城中村改造工作难以进行。本文以南京市城中村改造工作为例，分析了其在城中村集体土地上住宅房屋的拆迁补偿办法，结合城中村特点，提出其不合理性。并结合现行的城镇房屋拆迁政策，提出较为适宜的补偿办法。
关键词：城中村集体土地住宅房屋拆迁补偿
随着城市化进程的推进，城市规模的不断扩大，城市周边的村落逐渐转变成城中村。城中村由于相关建设无序、基础设施不配套、环境卫生脏乱差，不符合城市形象，因此将城中村改造为真正的城市成为当务之急。
一、城中村的特点
城中村作为城市不断向外扩张的产物，是城市向外征地后剩余的部分，是由农村小区向城市小区转型中的过渡型小区，它起源于农村小区，并被纳入城市规划区内，农业用地很少或没有。不仅在生产方式、生活方式、人文景观、小区组织和管理方式等诸多方面，与周围城市小区仍存在明显的差异；同时又有着许多与普通集体土地不同的特点。
1、城中村地理位置与普通集体土地不同。城中村是位于城市大区域内独立的小村落，呈点状分布，规模较小且一般距城市较近，有的甚至在城市之中。而且由于是征地后剩余部分，所以城中村周边土地多是国有土地，并且大多已经开发利用。
2、城中村农民比普通农民拥有的农用地少。由于城中村周边的土地大多已被征用，因此留下的农用地面积较少或已完全失去，造成城中村农民的“失地”现象。
3、城中村农民的房租经济。由于城中村的地理位置优越，且房租较为低廉，造成房屋出租市场繁荣。很多城中村村民充分利用每一寸土地来搭建可以向外出租的房屋。村民们失去土地后，不种粮，不种地，依靠“种房子”来维持生活。
二、南京市现行政策的不适性
总的来说，南京市并未对城中村的拆迁制定特别的标准，基本是沿用集体土地拆迁政策。现行政策是《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，即宁政发[2007]61号文。对于有着众多不同之处的城中村，现行方案就出现了种种不足：（1）造成城中村拆迁补偿金额与周边国有土地补偿金额差距过大。城中村的地理位置的特点决定了城中村周边多为国有土地，且由于国有土地开发利用的升值，造成补偿金额的不断上升，与城中村拆迁补偿金额的差距不断拉大，引发城中村村民的不满。（2）未体现对村民房租收入的补偿。由于房租收入成为城中村村民的重要收入来源之一，被拆迁就意味着失去这部分收入。根据调查，居民在城中村改造中最关心的问题由高到低分别中是“拆迁后会失去房屋出租的收入”（%）仅仅低于“拆迁补偿费的多少”（%）排在第二位[1]。可见被拆迁人对于拆迁对收入的关注程度较高。
鉴于城中村的特点，在进行住宅房屋的拆迁补偿上，61号文与拆迁安置房房价的挂钩，仅仅是对城中村村民住房灭失的补偿，用面积相当的拆迁安置房来换取村民现有住房。由于拆迁安置房并非就地建设、原地安置，不能保证村民的利益，因此在目前市场经济的环境下，这种补偿方式是不够合理的。
三、新补偿办法的提出
参考《南京市城市房屋拆迁管理办法》，取其更进步的思想和方法，笔者认为，应在城中村拆迁补偿中选择设立拆迁标准样本房屋，求拆迁标准样本房屋的基准价格，并根据所需拆迁评估的房屋与标