南京房地产项目投资分析.doc

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南京房地产工程投资分析(doc 5)
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南京完美生活工程投资分析
一、 按住宅计算
〔一〕投资局部
1、 总投资额=单价*建筑面积=5000元/平米*38平米=190000元。
2、 首付金额=190000元*=38000元。〔按首付两成计〕
3、 月还款额=845元。〔按八成贷款，30年等额本息计算〕
〔二〕收入局部
1、 采用市场比拟法确定未来租金收入
（1） 选取可比实例
根据本工程的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:
A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例
B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例
C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例
（2） 对可比实例进行修正
可比实例修正表
估价对象及可比实例
完美生活
案例A
案例B
案例C
比拟因素内容
租赁价格



交易情况
100
90
90
90
房地产状况
地区级差
100
97
100
102
离市中心距离
100
98
99
97
离主干道距离
100
100
98
96
房屋成色
100
90
94
70
结构装修
100
90
95
85
商业网点
100
102
100
98
公共配套设施
100
94
94
85
物业管理及效劳
100
92
95
80
景观
100
96
102
85
由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活工程为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正均为90.
房地产状况一项修正〔见上表〕，修正结果如下：
可比实例A：=
可比实例B: =
可比实例C =
完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：
（0. 75++〕/3=
交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活工程的的出租时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的开展情况以及本市房屋租赁市场的整体情况，年增长率按5%计算，那么完美生活的租金价