十三陵水库休闲度假中心(旅游规划初步方案).ppt

十三陵水库休闲度假中心旅游规划初步方案
Part 1: Research &.Analysis
Ⅰ.背景分析篇
区域发展■
市场研究■
滨水旅游区■
资源和价值■
市场、区域发展、城市需要一个什么样的九龙游乐园？
基地自身条件适宜建设一个什么样的旅游区？
1、产品生命周期
80年代末和90年代初建设，客源潜力逐渐挖掘殆尽，已进入停滞和衰退期。
2、未紧密跟随市场需求变化
现有产品难以满足主流游客要求，尤其是新一代青年游客和自助游客的多元化和个性化需求。
产业链不完善：参与性游乐、夜间娱乐、游乐性购物、特色餐饮、特色住宿、康体运动、疗养等旅游消费环节缺乏。
3、北京新建游乐园景区竞争
石景山、欢乐谷、嘉年华等新的游乐园项目不断出现，在设施、服务和产品的丰富程度上被超越。周边的休闲度假项目对本区产生了一定的屏蔽作用。
现实之困：二十年历程，九龙游乐园因何辉煌不再？
九龙游乐园的主题游乐产品老化
以欢乐谷、嘉年华、海洋世界、迪斯尼等为代表的大型游乐主题公园成为建设主流
时间
导入期
1986
1994
1997
2000
2001
2003
衰退期
成熟期
成长期
新一轮周期增长阶段
新一轮主题公园增长
旅游经济逐步转型
发展热潮
主题公园建设热
旅游发展完整周期
观光类主题公园逐渐衰落消亡
中国2000多家主题公园70%处于亏损状态，20%持平，10%左右盈利，北京观光主题公园多达35处，除世界公园、石景山游乐园已收回投资外，大部分人造景观已经老化，亏损严重。
公司开业至今17年
年平均客源万人
年平均营业收入万元
年平均营业成本费用万元
年平均营业利润万元
平均人均消费元
北京游乐园景区大部分进入下降周期
一些知名度很高的主题公园由于存在产品生命周期规律普遍出现客流量下降问题。以世界公园、大观园和中华民族园为典型代表，游客量呈现大幅下降趋势，部分因此亏损倒闭。
一些规模大、知名度高、生命力强、符合城市休闲需求的公园客流量巨大。典型的如北京动物园和北京植物园，常年保持巨大的客流量。
以北京游乐园和石景山游乐园为典型代表的大型的游乐类主题公园客流呈现小幅度下降趋势，下降速度小于观光类主题公园。但黄金周期间客流集中度则呈现上升趋势。
远郊区中人造景观景区的客流呈现显著的下降趋势，很多人造景区自然消亡。如北京世界风情园、明皇蜡像宫、四大帝王宫、老北京微缩景园等多个人造景点近年游客数量明显减少。
观光类主题公园逐渐消亡，娱乐、休闲、生态类主题公园具有一定更新潜力
游乐园产品未紧密跟随市场需求变化
症结所在：观光时代的限制，以游乐园为主打，对极具价值的潜在文化资源缺乏深度开发，休闲度假产品滞后，适应现代游客需要的产品少。造成了“资源－产品”的转化脱节。
单一的市场：目前的主打产品只适合青少年游客，而放弃了大量的中转游客和城市休闲度假客源。
单一的产品：产品缺乏文化内涵，而在设施的豪华、刺激、新奇、难度等方面无法与同类景区竞争。产品类型少，更新滞后。
一成不变的盈利模式：仅靠门票收入，忽视相关产业开发，在初期的高速增长后没有及时进行横向、纵向开发，难以维持长久的增长。
Why:市场在变，产品不变？
北京游乐园、石景山游乐园
规模较小
以过山车、急流勇进、海盗船等常规游乐项目为主
以游乐和体验性产品为主
以北京市民为主
门票、器械门票、餐饮服务为主
通过设备更新提升竞争力，客源应有小幅增长
北京同类游乐园景区竞争
主题公园将向着大型综合性主题公园方向发展，另一方面也可能会更专业化、更精品化，也更成熟。
北京欢乐谷
占地100万平方米（投资20亿）
设置了峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国六个主题区
以游乐和体验性产品为主
以京津唐地区游客为主
提供丰富体验产品及服务以及相关延伸产品的销售，同时通过地价上溢进行商业开发
开业不久，处于生命周期上升期
新建
将建大型主题公园
环球影城
（投资120亿）
仿照好莱坞环球影城模式建设
以游乐和体验性产品为主
以京津唐地区游客为主
提供丰富体验产品及服务以及相关延伸产品的销售，同时通过地价上溢进行商业开发
更新
未来北京主题公园发展（游乐类）
市场机会判读
北京已进入休闲度假时代
市场的变化带来了新的机会和机遇
适应市场变化进行旅游区更新是规划的关键问题
市场之变：有增长和机遇，也有竞争和风险
80年代——观光时代
北京旅游产品主打长城、十三陵、故宫、颐和园、军事博物馆、香山等遗产/山水观光旅游；九龙游乐园的出现