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被征收房屋的物权登记
房屋被征收后，所涉及的因所有权转移、灭失引起的登记，一直以来未受到业界的重视，但随着房地产限购调控政策的深入、住房信息联网和登记簿信息利用的日益频繁，被征收或已灭失房屋的登记问题将逐渐凸显。
一、征收后拆除房屋的登记
（一）已灭失房屋的所有权注销登记
房屋被拆除意味着房屋所有权的绝对消灭，它是导致房屋所有权注销登记最直接的原因行为。房屋被拆除后，房屋所有权人应当申请所有权注销登记。但是在城市化建设快速推进的过程中，被征收人得到妥善安置以后，往往不再关心被征收房屋的权属登记问题，而房屋征收单位也没有义务来主动申请房屋所有权注销登记。所以在一个地块上，房屋已拆旧盖新了许久，登记簿上可能仍然记载着已拆除房屋的所有权信息，这种现象是普遍存在的。如果无人申请注销登记，长此以往，登记簿信息将会大量失真，其公示作用将被削弱。
根据《物权法》第28条规定，房屋灭失后，其所有权不需经过登记也已不存在。所以房屋登记机构作为登记簿的管理者，应该尽可能使其记载的信息与房屋物权的真实状态保持一致。就所有权注销登记而言，登记机构可以通过以下几个手段提高登记率。
第一，要注重宣传，提高产权人的登记意识。这种宣传是要抓住时机的。对于注销登记，普通人还是比较陌生的。而现今正逢国家对房地产市场宏观调控，许多城市实行限购政策，如果登记在名下的已拆除房屋不及时注销，很可能阻碍其再次购房。在这样的宏观环境下，有些人已经能主动申请房屋灭失注销登记，此时舆论如能跟进宣传，让大家意识到注销登记的重要性，了解办理注销登记的依据、流程等细节，一定可以提升人们申请注销登记的主动性，提高此类登记的数量。

第二，可以优化登记流程，采用多种方式办理注销。根据《房屋登记办法》第39条，申请所有权注销登记时，需提交证明房屋所有权消灭的材料，一般来说是“拆迁安置协议”等文书。如果申请人材料齐全，登记机构应当按正常流程办理注销登记。但是有些房屋已拆除多年一直未办理注销登记，等权利人想到申请注销登记时，原“拆迁安置协议”等证明材料已丢失，原拆迁公司也已不存在，无人可以出具该房屋所有权消灭的材料，使得权利人走投无路。在此情况下，笔者认为，可以先由原房屋所有权人提出注销申请，登记机构经实地查看确认该房屋已灭失后，再由该申请人发表放弃房屋所有权的声明，登记机构凭放弃声明办理房屋所有权注销登记。这样办的理由是：，作为物权的所有权已消灭，权利人提出申请，登记机构不能因为其无法提供相关材料而不予登记。，但是没有“拆迁安置协议”等证明文书，即不能说明原权利人已经依法得到了合理的补偿。比如该权利人目前可能因为“限购”而申请注销登记，以在别处另购房屋，待其达到目的后，如果追究起登记机构注销登记的依据，登记机构可能承担一定的法律风险。尽管房屋所有权已因房屋拆除而灭失，但是基于房屋所有权的物上代位权仍存在，如果权利人真的没有得到合理的补偿，只要其还是登记簿记载的房屋所有权人，仍然享有基于该所有权的一切权利。如果登记机构仅凭其申请和房屋已灭失的事实而注销所有权，会使所有权人丧失诉讼主体资格，从而失去最后的救济途径，权利人因此而遭受的损失，登记机构将难辞其咎。若由权利人发表放弃房屋所有权的声明，就可以杜绝一切因所有权人反悔注销登记、或因利害关系人追究基于该房屋所有权的权利义务而引发的后遗症。

第三，可以在申请主体方面做些突破，扩大申请人的范围。根据《房屋登记办法》第38条，申请房屋所有权注销登记的主体，一般应当是房屋所有权人。在手续齐备的情况下，应当尽量由房屋所有权人申请登记，拆迁单位应督促被拆迁人申请注销或在签订安置补偿协议的同时与被拆迁人办理委托手续，由被拆迁人委托拆迁人申请注销登记，以免拆迁后被拆迁人下落不明无法申请注销。然而实践中房屋所有权人主动申请或委托申请注销的很少，且由于拆迁安置时房屋所有权证被拆迁单位收走，所有权人大多无法提交权证，导致资料不齐无法注销。如果可以突破申请主体的限制，在一定条件下由拆迁单位申请注销，则可以妥善解决这一矛盾。一则拆迁单位可以提供房屋被依法征收的依据、所有权人已得到安置的证明等材料；二则拆迁单位可以在拆迁项目完工后，对整个地块上需要注销的房屋统一申请，登记机构只需进行一次实地查看，有利于节约行政成本；三则可以避免极端情况下被拆迁人无理取闹，不配合注销登记，从而影响新建房屋的初始登记。

第四，登记机构可以在有限的范围内谨慎开展依职权注销登记。有些观点认为，如果房屋