佛山狮山松岗地块前期策划案185515138资料.ppt

松岗商业大道地块定位策划报告佛山世联 2010 年 11 月商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用;除此之外, 不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。基于战略层面的思考 01 The spirit of marketing 基于基于企业层面企业层面的战略思考的战略思考企业二级开发策略①企业核心战略优势界定②项目战略地位评估③项目开发时机评估项目战略地位评估项目战略地位评估本报告是严格保密的。 01 02 03 项目战略地位——基于项目开发时机①基于项目本体的思考? ②基于区域价值的项目思考? 项目开发定位①项目产品定位②项目开发模式的思考项目的产品规划①项目产品的规划研究②项目规划及营销的愿景基于基于项目层面项目层面的战略思考的战略思考项目战略地位——基于项目开发时机 02 The spirit of marketing ①项目的视角②区域发展视角——区域价值研究?项目位于松岗新城区西侧,南临商业大道,属于开发中的松岗住宅区。?该片区认知性较差,直到 07 年海逸锦绣桃园的进入才出现大型社区。项目位于松岗新城区西侧,紧临城市主干道商业大道,交通便利,离镇区 15分钟步行距离, 生活便捷项目认知 1松岗镇区配套海逸锦绣桃园金怡假日酒店商业大道地块周边环境较为杂乱,高压线走廊为最大价值贬损点,抵消河涌景观价值项目认知 2 ?高压线走廊东西走向穿越地块北部广达 18825 平米的地区, 不仅使本项目损失 % 的用地面积,而且使景观价值大幅度贬损。?河涌环绕该地块东面及北面, 宽度较窄,仅 3-5 米,水质差, 有异味,景观资源价值弱。高压线走廊范围与河涌 70% 以上重合,很大程度上抵消了本项目弱势的景观资源。高压线走廊河涌农田农田海逸锦绣桃园商业大道项目限制: 项目规模较小?指标限制强项目基本指标建筑容积率: ≦,≦ 用地面积: 平米,净用地面积 46968 平米。公共服务设施建筑用房: ≥ 4500 平方建筑层数: ≦ 30 层其他:套型建筑面积 90 平米以下的住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的 70% 以上。高容积率、 30 层限高、 90/70 限制,诸多限制条件对产品的居住舒适度有较大的影响。 GDP 名次镇/街道名所属区 GDP 总量(亿元) 工业总产值(亿元) 1狮山镇南海区 2容桂街道顺德区 3大沥镇南海区 4祖庙街道禅城区 5大良街道顺德区 6石湾街道禅城区 7桂城街道南海区 8北滘镇顺德区 9乐从镇顺德区 10西南街道三水区 发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均 GDP (美元) 1000 ~ 3000 3000 ~ 4000 4000 ~ 8000 8000 以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主,数量与质量并重快速发展,以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型狮山镇人均 GDP 较高,存在房地产发展的经济基础。区域发展——经济基础