武汉房地产市场调研报告.doc

武汉房地产市场调研报告
武汉房地产市场调研报告
2010年1-10月
武汉凯斯地产顾问有限公司
市场研究部
目录
第一部分武汉市城市发展规划
1、武汉城市总体规划
2、武汉近期建设规划
第二部分武汉房地产市场分析
1、2010年1-10月武汉宏观政策分析
2、2010年1-10月武汉土地市场回顾
3、2010年1-10月武汉楼市营销分析
4、2010年1-10月武汉购置信心分析
第三部分武汉商业市场调研分析
1、武汉商业网点规划
2、武汉城市商圈分析
3、武汉主要商圈分析
第四部分重点区域楼盘信息汇总
第五部分武汉2011年楼市预测
第一部分武汉市城市发展规划
1、武汉市总体规划
武汉市城市规划区以规划的外环公路为基本界线,结合自然地形、行政区划,东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线,并包括龙泉山、索河、道观河、木兰山等风景区,新洲火车站、金口和大咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、纱帽镇、黄陂城关(前川镇)等,面积为3086平方公里

2、武汉近期建设规划
城市发展战略近期发展方向, 在总体规划圈层式发展框架的指导下,根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点,结合近年来城市建设实际需要,规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略,沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴,将主城与各远城区联为一体,共同发展。
五大板块
武汉城市整体产业布局
武汉市房地产发展重点区域
交通发展规划
第二部分武汉房地产总体形势分析
一、2010年1-10月份武汉宏观经济及政策环境分析
1、经济持续稳定发展
2010年初发布的武汉《政府工作报告》,对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释:“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”;《报告》提出了今年经济社会发展主要预期目标:地区生产总值突破5000亿元,增长12%;地方一般预算收入增长13%;万元生产总值综合能耗下降4%,主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标;城市居民人均可支配收入增长8%,农民人均纯收入增长10%,城镇登记失业率控制在43>.6%以内,CPI涨幅控制在3%左右。
2010年以来,国民经济良好开局,呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势,一季度生产总值达1105亿元,%。
1—10月份,,%,继续保持平稳较快增长,其中,,%。
图:2001-2010年武汉GDP及其同比增长率
图:2004-2010年上半年武汉固定资产及房地产开发投资
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统
2、多重政策叠加遏制房价继续上涨
从2009年年底开始的政策转向,到今年4 月17 日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,再到下半年的国五条,意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整,对全国房地产市场,尤其是部分房价上涨过快的城市将产生了一定的影响。
从供应来看,房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量;从需求来看,新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成,,与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比,贷款购房成本提高50%以上; 在全国范围内,提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准,一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款,将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。
至2010年下半年,国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策,这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间,减少其提高销售价格动机(商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税),另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下,也有部分地产开发商将楼盘降价促销回笼资金,从而达到了一定的抑制房价上涨的效果。
根据中国指数研究院的调查显示:多重政策叠加效应已经对消费者的未来预期产生了显著影响,%的购房者对中央的房地产调控有比较大的信心,同时近六成购房者持有房价下行预期,%的购房者认为房价会在两年内有小幅下降。
图:购房者对政策的信心