恒生阳光城整合推广方案.doc

恒生阳光城整合推广方案一、前记我们的总体指导原则: 1、差异化——现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境,各方面渐趋同质化后,我们比什么?品牌(产品)的文化和审美! 2 、创新的定位——创新不仅指功能环境等硬件,应更为强调,定位及观念的创新! 我们全案企划的追求目标: 创造性地销售楼盘,争取实现利润的最大化,最终打造一个精致的品牌。我们全案企划的策略及表现: 我们坚信:思想可以动人! 我们坚信:文化可以销售! 我们要创造出一个可以给地产界提供丰富经验的领导性品牌。目录第一篇市场篇第一部分合肥市城市宏观情况调查一、合肥概况二、国内生产总值及三产结构三、政收支及金融情况四、固定资产投资五、社会消费品零售总额六、人民生活水平七、合肥城市建设和规划发展第二部分合肥市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产品(多层、小高层、高层、商铺、写字楼)趋势分析三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分合肥商品房消费群研究第四部分产品对比研究第五部分竞争个案调查第一篇市场篇第一部分合肥市城市宏观情况调查一、合肥概况安徽省省会合肥位于安徽省中部,地理座标在北纬 31°31′— 32°37′、东经 116 °40′— 117 °52′, 江淮分水岭南侧面,巢湖北岸。是沿江近海的内陆城市,具有承东启西、连接中原,贯通南北的重要地位。合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带,气候温和,四季分明。年平均降雨量约1000 毫米,年平均气温 ℃,全年无霜期 230 天。合肥市总面积 7266 平方公里,其中市区面积 596 平方公里,城市建成区面积125 平方公里。现辖肥东、肥西、长丰 3 个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 个区。 2004 年年末全市总人口为 万人,其中非农业人口 万人,农业人口 万人,市区年末人口为 万人,非农业人口 万人。二、国内生产总值及三产结构 2004 年合肥市完成生产总值 亿元,按可比格价格计算,比上年增长 % 。按照发展经济学的观点,人均 GDP 在1000-3000 美元为经济的起飞阶段,人们的消费观念开始第一次“转型”:由小件商品向大宗商品消费过度,最典型的例子就是汽车入户和二次置业。 0 100 200 300 400 500 600 700 2001 2002 2003 2004 % % % % % % % % % % 国民生产总值增长率 2001 — 2004 年合肥市国内生产总值情况三、财政收支及金融情况财政收入快速增长。 2004 年合肥市实现财政收入突破百亿元,达到 105. 4 亿元,同比增长 % ,为1997 年以来同期最高增幅。其中地方财政收入 3 亿元,比上年增长 % 。金融机构存贷款余额增长较快。 200 4年年末合肥市金融机构人民币存款余额为 亿,比 2003 年增加 亿元,增长 % ,其中城乡居民储蓄存款余额为 亿元,增长 % 。四、固定资产投资固定资产投资高速增长。全年完成全社会固定资产投资 亿元,比上年增长 %。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2001 2002 2003 2004 % % % % % % % 固定资产投资总额增长率 2001 — 2004 年合肥市固定资产投资情况五、社会消费品零售总额 2004 合肥市实现消费品零售额 亿元, ,同比增长 % ,为 1998 年以来最高增幅。其中,批发零售贸易业零售额为 亿元,增长 % ,餐饮业零售额为 亿元,增长 % 。 0 50 100 150 200 250 300 2001 2002 2003 2004 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 社会消费品零售总额增长率 2001 — 2004 年合肥市消费品零售总额情况六、人民生活水平 2004 年全市城镇居民人均可支配收入 元,增长 % ;年人均消费支出 6998 元,比 2003 年增长 % ;% 。农民人均纯收入为 2889 元,增长 % ,农民人均生活消费支出 2509 元,增长 % ; % 。西方发达国家的住宅消费表明,一个国家的人均收入达到 1000 美元~ 4000 美元时是住