预购商品房抵押预告登记效力研究.pdf

学校代码：10126 学号： W1541034
分类号： 编号：


内蒙古大学

论 文 题 目

预购商品房抵押预告登记效力研究
―以银行债权保护为视角



学 院：法学院
专 业：在职法律（硕士）
研究方向：民商法学
姓 名：马志成
指导教师：张慧春 副教授


2018 年 5 月 27 日
预购商品房抵押预告登记效力研究
―以银行债权保护为视角

摘 要

预购商品房抵押权预告登记的产生，既是为了满足预购商品房预购人融
资的需要，又是为了控制银行贷款风险。在商品房预售的情况下，预购人要
向银行申请住房抵押贷款，银行基于控制信贷风险的考虑，往往要求预购人
以预购商品房作抵押，担保住房抵押贷款的履行，还要求房地产开发商对贷
款承担阶段性连带责任保证担保。但由于预购商品房还在建设中，没有产权
证书，因而不能办理抵押权设立登记，此时预购人仅可办理预告登记，从此
直到预购人办理完抵押权登记手续的整个阶段内，假如预购人违约，银行是
否可以就抵押的预购商品房优先受偿，由于理论和实务界对预购商品房抵押
权预告登记的法律性质和法律效力认识不统一，致使各地法院判决结果有所
不同。
本文以预购商品房抵押权预告登记作为主要研究内容，重点论述了相关概
念与效力，系统阐述了其所具有的排他性及对世性，指出其是一种准物权；介
绍了预购商品房抵押权预告登记方面已有法律法规与现存争议，阐述了预购商
品房抵押权预告登记的效力颇受争议，银行能否对预购商品房处置价款拥有优
先受偿权，因效力不统一使得最终法律效果存在一定差异；介绍了预购商品房
抵押银行优先受偿权问题，目前存在的肯定说和否定说两种学说分析，笔者认
为银行对预购商品房不享有抵押权，但银行无过错时享有优先受偿权，在符合
抵押权实现条件时，应承认银行享有优先受偿权以保障银行债权；介绍了预购
I
商品房抵押预告登记权利人的债权保护，亟需从法律层面保障银行顺利进行抵
押登记，继而基于银行风控视角出发，提出了银行需做好预购商品房抵押权预
告登记风险防范的建议。

关键词：预购商品房；抵押权预告登记；银行优先受偿权