重庆董家溪项目定位研究PPT学习教案.pptx

会计学
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第一部分 调研工作说明
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1、定位精度说明
定位内容
精度要求
说明
客群定位
~60%
把握住楼盘未来60%主力买家的需求特征
产品定位
＞90%
（1）户型结构与主力客群需求匹配；
（2）产品细节与客群需求吻合；
（3）产品创新方向与客户关注点吻合。
价格定位
100%
（1）保证最低利润目标的实现；
（2）在与竞争楼盘的竞争中，始终保持产品的高性价比优势。在大势向好时，搏取高利润；在大势不好时，获取市场平均利润并顺利完成销售。
分期策略
（1）确保一期价格和销售速度，为后期发展提供弹性空间；
（2）提前提供充足的客户体验空间，为后一期销售奠定产品价值基础，确保楼盘价格一步一步的提升。
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2、调研进程

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时间安排
初步定位研讨
针对初步定位中存在的疑惑，进行第二阶段针对性的目标客户问卷调查和访谈（62人）
定位规划方案研究
第二阶段
目标客户访谈
初步定位研讨
地块查勘和地块分析
基础市场资料收集整理
典型楼盘调研（ 10个）
中介、同业及销售员访谈
准目标客户访谈和问卷调查（30人）
第一阶段
典型楼盘调研
整体市场了解
了解所定位竞争市场的产品设计水准及供应情况
综合案例分析、目标客户调研和初步规划研究，确定户型结构和分期开发建议
对初步规划方案进行客户价值测算，确定楼盘整体价格（静态价格和分期的动态价格）
一期市场定位及营销要求
第三阶段
规划研究
综合定位
工作内容
工作阶段
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3、调研组织
项目前期工作小组

楼盘调研：严士平、李华钦、陈于汀、纬联
各类访谈：纬联、李华钦、陈于汀
规划研究：严士平、纬联
资料提供：纬联
定位研讨：汪涛、陈于汀、严士平、李华钦、纬联
报告撰写：纬联、严士平、李华钦
组织协调：李华钦
项目定位调研方法
实地考盘、案例研究、同业讨论、一线访谈、客户访谈、规划研究
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第二部分  样本楼盘调研及客群户型初步定位
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1、调研目的
了解样本楼盘的畅销户型及其质素要求；
了解该层次购房客户的主导户型需求；
了解样本楼盘的客群构成及其基本特征；
了解样本楼盘客群的产品偏好；
了解各细分客群的置业能力；
分析各细分客群的价值认知；
找出对我司项目开发有借鉴意义的标杆楼盘或品牌。
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2、调研路径及区域
样本楼盘选择参考指标：
价位、地段、容积率
重点调研的样本楼盘：
江景楼盘：金砂水岸、海棠晓月、金沙港湾；（下图红色标识）
高档社区：水晶郦城、天湖美镇、财富中心（下图黑色标识）
高价小户型：东和湾、华庭锦园、美力. Com、信一金典（下图蓝色标识）
样本楼盘分布区域：
渝中3个；江北2个； 3个渝北（北部新区）；沙坪坝区1个；南岸区1个；
以上楼盘均是目前重庆楼市均价在3500以上的中高价位楼盘
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样本楼盘分布
本项目
金沙港湾
海棠晓月
金砂水岸
水晶郦城
财富中心

信一金典
东和湾
华庭锦园
天湖
美镇
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3.调研楼盘客群细分
按行业职业特征分
A：行政单位
高级官员（A1）
金砂水岸
B2 、B3；A3、A4；F；E2、E3；C2、D1、D2；H、I、G
处级以上干部（A2）
科级干部（A3）
金沙港湾
A3、A4；B2、B3；F；C3、D2、D3
普通公务员（A4）
B：事业单位
高级干部（B1)
海棠晓月*怡景天域
A1、B1、E1
管理干部(B2)
普通职工(B3)
水晶郦城
A2、 A3、A4；F；E2、E3；B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、I
C：外资、
热门行业
高层管理人员(C1)
中层技术、管理人员(C2)
天湖美镇
E1、E2；F、A1、A2；B1、C1、C2、H、G
白领(C3)
D：普通企业
高层管理人员(D1)
财富中心
A3、A4；B2、B3；C2、C3
中层骨干(D2)
普通职员（D3）
东和湾
E2、E3；I、C2、C3、D3、B2、B3、