第七章(旅游项目策划课件).doc

第七章(旅游项目策划课件)
第七章项目投资估算

【内容提要】
在旅游项目策划中,项目的投资估算是进行经济效益分析的前提条件,也是在策划阶段对项目投资总额进行初步控制的重要参考指标。需要引起注意的是,目前不少项目策划中投资估算部分未按照国家相关要求进行编制,且未达到相应的深度,造成后期在规划设计和工程设计阶段前后出入较大,失去了该部分应有的参考和指导作用。本章严格按照国家相关政策和法规要求,对投资估算进行了全面介绍,并对在项目策划投资估算中遇到的一些新课题,如国民经济评价、土地机会成本计算等进行了案例说明。
【关键词】
投资估算(investment estimate)
国民经济分析(national economic evaluation)
土地机会成本(land opportunity cost)
第一节投资估算概念及其内容
一、投资估算的范围与内容
投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上,估算项目投入总资金(包括建设投资和流动资金),并测算建设期内分年资金需要量的过程。
进行投资估算,首先要明确投资估算的范围。投资估算的范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项工程内容相一致。
投资估算的具体内容包括:建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、流动资金。其中,建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费和建设期利息在项目交付使用后形成固定资产。预备费一般也按形成固定资产考虑。按照有关规定,工程建设其他费用将分别形成固定资产、无形资产和其他资产。
二、投资估算的深度与要求
投资项目前期工作可以概括为机会研究、初步可行性研究(项目建议书)、可行性研究、评估四个阶段。
表7-1 投资项目的前期各阶段对投资估算误差的要求
尽管允许有一定的误差,但是投资估算必须达到以下要求:
工程内容和费构成齐全,计算合理,不重复计算,不提高或者降低估算标准,不高估冒险或漏项少算;
选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时,应进行必要的换算或者调整;
投资估算精度应能满足投资项目前期不同阶段的要求。
序号
投资项目前期阶段
投资估算的误差率
1
机会研究阶段
±30%以内
2
初步可行性研究(项目建议书)
±20%以内
3
可行性研究阶段
±10%以内
4
评估阶段
±10%以内
三、投资估算的依据与作用
(一)建设投资估算的基础资料与依据
建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面:
专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法,以及其他有关工程造价的文件;
专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准,以及政府部门发布的物价指数;
拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。
(二)投资估算的作用
13>.投资估算是投资项目建设前期的重要环节
投资估算是投资项目建设前期工作中制定融资方案、进行经济评价的基础,以及其后编制初步设计概算的依据。

在工程设计投标书中,除了包括方案设计的图文说明以外,还应包括工程的投资估算。在城市建筑方案设计竞选过程中,咨询单位编制的竞选文件应包括投资估算,因此合理的投资估算也是满足工程招标及建筑方案设计竞选的需要。
第二节分类投资估算
一、建设投资(不含建设期利息)估算
(一)估算步骤
分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费。
在汇总各单项工程费用的基础上估算工程建设其他费用。
估算基本预备和涨价预备费。
加和求得建设投资(不含建设期利息)总额。
(二)建筑工程费估算

建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用。
(1) 各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用,列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。
(2) 设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种窑炉的砌筑工程和金属结构工程的费用。
为施工而进行的场地平整,原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理,环境绿化、美化等工作的费用。
矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离,石油、天然气钻井,修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。

建筑工程费的估算方法有建筑工程投资估算法(以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量)、单位实物工程量投资估算法(以单位实物工程量投资乘以实物工程总量)和概算指标投资估算法。
(三)设备及工器具购置费估算