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小区停车费收益分配之争
小区停车费收益分配之争
小区停车费,作为小区收益的一部分,其归属问题到底应该如何认定?应由全体业主享有?还是应由物业公司享有?亦或者是应由全体业主和物业公司共同享有?分配比例如何?
律师观点:
小区停车费收益,应由全体业主和物业公司共同享有;具体分配比例,应由业主与物业公司协商确定;未协商的,参考物业公司成本投入,一般认定物业公司享有30%~40%的份额。
法律规定:
在《物权法》“业主的建筑物区分所有权”一章中,对建筑物内专有部分以外的共有部分权利归属,作出了明确规定——业主共同享有权利,承担义务。
该法第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
第8>80条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
”
该规定表明,首先应当区分是规划用于停放汽车的车位、车库,还是占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位。
1、针对规划用于停放汽车的车位、车库,存在两种情形:1)专有停车位、车库;2)共有停车位、车库。
专有停车位、车库,是允许开发商出售给个别住宅购买者的,开发商不得独立保有专有停车位、车库所有权,并不得将其出售给非购买本小区住宅的单位或个人。针对此类型停车位、车库,其使用权归属于该业主,停车费用应由该业主享有,此类情况不属于我们此处探讨范围,
共有停车位、车库,是指规划时即列明用于停放汽车的场所,实践中往往是以地下停车场形式出现。根据2000年8月1日实施的GB/179863>.1-2000《房产测量规范》规定,地下停车位是可以纳入公共面积进行公摊的。房地产开发商在销售时将地下停车位纳入公摊也就意味者买房人在购买套房时已经一并购买了地下停车位。因此,针对该部分停车位、车库收益,应当归全体业主共同享有。
2、针对占用业主共有道路或其他场所用于停放汽车的车位,物权法第80条明确规定了,该部分收益应当归属于全体业主共同享有。
综上分析,法律明确规定,对于小区停车费收益,应由全体业主共同享有。
然而,法律在规定权益归属的情况下,对也费用的分担作出了明确的约定:费用由全体业主共同承担。考虑到物业公司在向业主提供服务的过程中,对于停放于停车位、车库的车提供了保管服务,该部分服务成本也应有全体业主共同承担。
或者换个方式思考:物业公司向车主收取的停车费包含两块组成部分:1)土地使用费;2)车辆保管费用。对于土地使用费部分,该费用应由土地使用权人即全体业主共同享有;对于车辆保管费用部分,应由向车辆提供保管服务者即物业公司享有。两部分费用的具体比例,可由业主与物业公司协商确定。
案例支持:
206>10年5月,最高人民法院公报刊登了江苏省无锡市春江花园业委会讨要小区共有部分收益案。该案件中,针对小区停车费收益分配问题,法院在考虑尽管收益应当归全体业主,但物业公司付出了管理成本,应当享有合理的回报的情况下,给出了“三七开”的方案,即业主得七成,物业公司得三成。最终该方案得到了业主与物业公司的共同认可。
该判决对