亦庄写字楼市场调查分析报告.doc

亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的:了解写字楼的市场现状,并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象:亦庄 5A 写字楼/孵化器调研重点内容:产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布: 按照北京市对亦庄的定位,将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业,着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区,“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。开发区累计入区企业达 3276 家,其中包括 66家世界 500 强企业,入区企业投资总额超过 200 亿美元,基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户,同样是低密度写字楼,亦庄国际企业大道已聚集企业千余家,包括可口可乐、 ABB 、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。亦庄主要作为企业的研发和生产基地,但有越来越多的公司将总部搬迁至此,如向互联网转型的诺基亚和快递公司 DHL 。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。据房地产调研机构调查数据显示:电子信息通信占 25%、生物医药占 21%,科技科贸占 20%, 汽车产业占 25% ,其他 10%,在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构,如国泰君安证券股份有限公司等。二、客户特征及租金价格 1)高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内,注重交通便利,对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。约占亦庄写字楼市场 55% 。日租金在人民币 - 元/平方米(使用面积) /天,均有地上或地下停车场,收取一定费用。 2)中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构,物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜,交通便捷,周边配套齐全,受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场 35% 。日租金基本在 2- 元/平方米/天,由于地上停车位数不多,基本不收取费用。 3)商住两用办公类物业入住公司多元化,行业类型较分散,由于开间面积小,初期投入较小。选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的10% 。例如:位于亦庄天华北街东口方米,入住企业主要在 A 幢。开间面积: 33-53 平方米,租金: -5 元平方米 1800 元/ 月-2000 元/月, 45平方米 2200 元/月-2500 元/月, 53平方米 2500 元/月-280 0 元/月。地上车位 1元/小时,地下平车位 360 元/月,立体车位 260 元/月。入住公司:凯米宝贝国际屋中的宝贝家园;金风科技;宏光圣世(北京)国际文化有限公司;北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。 ,再加上市政配套设施在建设中,固在租金价格上一直处于北京市较低水平,近几年内涨幅约在 左右。如中航持北京工业园写字楼, 2006 年租金价格为 2元/ 平方米/ 天,现租金价格从为 ,涨幅 ;隆盛大厦,2008 年开盘租金价格为 3 元/平方米/天,现租金价格为 元/平方米/天,涨幅为 。升幅不大。在亦庄地区甲级写字楼约 6家(已投入使用)左右,约占写字楼市场的 65% , 2009 前开始投入使用的写字楼,其出空置率均为 15% ,为该区域内主要租用场所。中、小型写字楼 4家(已投入使用)左右,约占写字楼市场的 35% ,由于年份较早,楼体整体较为陈旧,但周边配套较为齐全,交通方便,有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。空置率均为 10% ,市场需求率较高。三、亦庄写字楼项目分析: 项目名称朝林大厦地理位置荣华中路 15号写字楼总建面积 万㎡占地面积 19000 ㎡标准层高 米净层高 - 米分割面积 300 —— 1000 ㎡标准层面积 2100 ㎡层数 28(地上 25;底下 3) 租金 —7元/㎡(使用面积) /天产权大产权房 50年建筑时间 2001 年7月1日---2004 年1月1日客梯 4货梯 1品牌: 三菱中央空调: 美国“开利”,体现人性关怀,独特的新风系统车位地上: 127 个, 200 元/月/个; 地下: 600 个, 500/ 月/个物业费 元