物业管理纠纷典型案例.doc

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物业管理纠纷的七大类型与十九个典型案例
2021-08-31 物业通
随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理纠纷呈上升趋势。如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，使物业管理公司更好地效劳于业主，使双方的合法权益真正得到维护，已成为人们关注的焦点。
物业管理纠纷的七大类型
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物业管理纠纷的类型及其处理
　　物业管理纠纷的七大类型,根据物业管理的范围和内容以及物业管理的特点来分析，其发生纠纷主要分为两大类型，即因合同产生的物业管理纠纷和因侵权产生的物业管理纠纷。
　　〔一〕因合同产生的物业管理纠纷的处理
　　因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因效劳质量产生的物业管理纠纷、因效劳内容产生的物业管理纠纷、因效劳费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理效劳合同等等。
　　1、物业管理合同效劳质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理效劳不符合物业管理行业标准或不符合约定的效劳标准，而引起的物业管理纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，平安防范不力消防救灾不及时等等。
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　　2、物业管理合同效劳内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理效劳，而引起的物业管理纠纷。如，没有按照规定或约定提供、安装效劳设施设备，没有按照规定或约定提供效劳场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等效劳内容及场所等。
　　3、物业管理合同效劳费用纠纷。是指因效劳费标准发生争议或业主拖欠效劳费而引起的物业管理纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主〔或使用人〕少交、欠交物业管理效劳费等。
　　4、终止物业管理合同纠纷。物业社区微信：是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不承受管理物业管理企业要求解除合同等。因合同产生的物业管理纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承当民事义务，但建立部?管理方法?第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的合法权益。?中华人民共和国事诉讼法?〔以下简称?民诉法?〕第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进展诉讼。〞可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应属于?民诉法?第四十九规定的“其他组织〞，能以自己名义参加诉讼。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织〞行使民事行为能力和民事权利能力那么无需他人授权。此外，“其他组织〞具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承当一定民事责任的能力，而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。
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　　业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但根据?民诉法?第五十四条的规定，“代表人变更、放弃诉讼请求或者成认对方当事人的诉讼请求，进展和解，必须经过被代表的当事人同意。〞因此，在因物业管理合同效劳质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时，与物业管理纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益，有权以自己名义直接对物业管理企业提起诉讼。
　　另外，在因业主拖欠效劳费的物业管理纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主〔或使用人〕，而不是业主委员会。?管理方法?第十四条