D原精品-天津金品鉴筑2009年营销策略报告.ppt

金品鉴筑2009年营销策略报告
天津中原物业顾问有限公司
本报告的思维结构
项目自身分析
项目界定
总体营销策略
市场情况分析
营销工作目标
营销操作手法
竞争环境分析
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市场情况分析
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宏观经济整体情况
宏观经济整体处于周期性而非结构性下滑
中国经济每五年一个周期,调整的时候通常需要两年的时间。
政府观点:一是房价仍高于普通居民支付能力,
二是楼市需要提振,最终概况为四个字“弃价保量”
宏观利好政策见效需要一个周期,预计最快在09年下半年
自08年9月份开始我国政府保增长的政策频出,力保我国经济“8%”的增长速度。同时也起到了一定的稳定市场信心的作用。市场信心的增长和宏观经济的稳定对房地产市场有很大的促进作用。
一直以来拉动我国经济增长的三架马车“投资、出口和消费”。目前的国际经济形势下,房地产业因为其设计的上下游产业达80多个,对经济的影响较大。我国保持房地产市场稳定发展的预期非常明显,预计政策经过一段时间的释放期会逐渐在明年中后期发挥作用。
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2008年市场成交情况
,,成交均价为6892元/平米,%,。
08年全年有9个月成交量在40-50万平米左右。6-8月份出现较为明显的持续下滑走势,自9月份开始,大部分在售项目加大了优惠政策和价格的下调力度,在一定程度上刺激了成交,10-11月份成交量回升明显,12月份进入房地产传统的销售淡季,成交量转而回落。
08年天津新建商品住宅成交均价一直处于震荡波动的状态中,其中,。截至10月份,成交均价呈现震荡下调走势,%。而去年同期为27%,价格涨幅明显回落。
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2009年天津住宅市场预测
市场供应层面:2009年已经进入了调整期,买方市场格局已经确定。预计2009年市场供应中新盘入市项目会相对减少、项目以低开为主、中小户型将成为供应主体。
市场需求层面:2009年仍将以婚房、改善型住房等刚性需求为主,由于购买力有所削弱,因此需求的住宅产品总价基本上集中在45万元——70万元左右,对于交通的畅达性和周边配套的完善性将更加关注。
销售价格层面: 2009年上半年将有更多的开发企业受资金的压力而选择下调房价,压缩利润空间。即使到下半年经济好转,价格上升压力依然较大,成交价格将基本上与2008 年持平
成交量层面:在价格下调的基调下,成交量将逐步上升并趋于稳定,但成交量的平稳受价格与市场信心的制约
从总体上分析:2009年上半年将延续08年的震荡调整, 2009年后期,预计随着国家刺激经济发展的各项政策效果的逐渐释放,及针对房地产市场的政策效果的逐渐显现,房地产市场成交保持在稳定的水平上,价格震荡盘整
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北辰区市场总体情况
北辰区的成交均价自2008年6月的6563元/平方米一路下降到2008年11月的5239元/平方米,下降1324元/平方米,成交量在2008年8月降至最低点,仅仅成交13585平方米,随着价格的不断下降,成交量开始大幅度回升,至2008年11月成交量上升到40390平方米,,但是成交均价预计上涨的速度不会太快.
月份
成交套数
成交面积
平均价格
1月份
121

5842
2月份
64

6231
3月份
410
33245
5812
4月份
232
20845
6489
5月份
293

6230
6月份
281

6563
7月份
180

6249
8月份
149

6095
9月份
318

5818
10月份
352

5399
11月份
471
40390
5239
12月份
237

5614
全年合计
3108

5879
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红桥区市场成交情况
红桥区的成交均价2008年始终在9000元/平方米的高位上运行,同时成交量较低,甚至在2008年8\9月份仅成交40套左右,随着2008年9月价格的下降,成交量开始缓慢上升,但是面对今后3年每年近160万的拆迁量的刚性需求,预计2009年成交量仍将受到价格的制约,价格保持在2008年较高的均价水平,成交量回升将非常缓慢
月份
成交套数
成交面积
平均价格
1月份
186

879