会计学
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兖州海情康城营销策划案
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2011年度，是地产新政影响由一二线城市(chéngshì)蔓延至三四线城市(chéngshì)的一年，也是兖州众多地产项目竞争纷杂、抢夺市场的一年。
对海情·康城项目而言，在当下的市场环境中,
如何化自身劣势为差异的竞争力？
如何提升品牌高度及市场影响力？
如何顺利推进工作完成营销任务？
关于海情·康城项目如何针对性分解总公司任务压力、树立鲜明产品及品牌高度、快速回笼资金，将是本案解决的关键核心。
前 言
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目录(mùlù)
一、市场透析
(zhòngdiǎn)竞争项目解析
二．产品剖析
三．定位解读
四．营销推广
6 推盘顺序
(zhǔtí)
五、 商业定位初步说明
六、海情写字楼及综合楼初步定位说明
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一、市场(shìchǎng)透析
(chǎnpǐn)解析
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2010年全国房地产市场同比商品房投资量、销售量及销售价格三个层面均呈现快速增长态势。但随着国家宏观调控政策的相继出台并实施到位，全国房地产市场由一线城市开始逐步进入调整期，主要表现在开发企业(qǐyè)减少或延缓商品房开发，商品房成交量快速下滑，销售价格出现松动。
在此背景下，预期2011年，全国商品住宅市场将持续调整，对商品住宅销售的影响主要表现在，投资型客户短期内放弃购买，二次置业（住宅升级)型客户延缓购房，刚性需求客户购买住宅的比例逐渐提高。
(xīn zhènɡ)对市场的影响
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(shìchǎng)简析
商品住宅市场供应量
市场集中放量 阶段供应量激增
2011年兖州住宅市场整体潜在供应量预计达到203万平米(pínɡ mǐ)，预期今年上半年市场会有50%的潜在供应达到预售条件，近100万平米(pínɡ mǐ)住宅会在2011年上半年集中入市销售。
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整体需求快速下降，客群逐渐分流。
兖州市辖区人口约60万，其中城区人口约20万，乡镇人口约40万，从住宅需求上看，乡镇人口到兖州市区置业比例相对较少，城区商品房客户基本以城市地缘型客户为主。兖州城区购房消费客群以职业划分(huà fēn)，主要分为四类，政府公务员，事业单位员工，大型企业员工，个体工商户。但随着城市发展，此四类人群中大多已经购房，解决住宅的途径主要分为三类。
1、兖州市大面积的城中村改造（近三年改造面积接近300万平米）多以回迁形式解决原住民住房问题。
2、华勤集团，太阳纸业大型企业自建住宅，以成本价格销售给企业员工。
3、商品房购买，2010年之前，兖州商品房供应主要集中在旧城区，已开发销售商品住宅总量约150万平米。
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参考样本
楼层
建筑形式
主力户型
瑞士豪庭
11层2栋\18层4栋
一梯两户\两梯四户
90㎡两居 130 ㎡三居
明珠花园
11层4栋
一梯两户
100㎡两居 130 ㎡三居
紫金城
18层14栋 28层3栋 多层5栋
两梯三户
100㎡两居 120—140㎡三居
怡和花园
25栋18层
一梯两户 两梯三户
90㎡两居 105—130㎡三居
君临华庭
11层2栋\18层5栋
一梯两户\两梯两户
89㎡两居 142㎡三居
海情丽都
17\18层8栋
二梯三户\两梯四户
100㎡两居 120—165 ㎡三居
海清康城
25栋11—17层
一梯两户 两梯三户
110㎡两居 130—150㎡三居
从建筑形式上，各个(gègè)项目产品同质化程度较高，以高层及小高层板式建筑为主，主要差异在建筑风格及户型面积上。11层建筑以一梯两户为主，18层高层建筑多为二梯三户及二梯四户。主
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