商业规划及行销规划预案.doc

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商业规划及行销策划方案
内邱阳光特区商业街
第一篇 项目竞争分析及商业定位策略
第一章 本案销售与竞争状况分析
一、客观地讲，本案确实存在一定程度不足：
，距离市中心较远；周边生活服务设施缺乏，没有 学校、商场、银行、邮局、酒店、餐饮等服务场所；周边居住区的入住 率较低，人流量少；没有商业气息。
2 .差不多开盘的一些项目，差不多透支了相当一部分的购买力；
3 .项目商业面积大，价位相对较高。
二、本案所处的竞争形势：
本案目前面临竞争有几个层面
：振兴路、中兴大街、胜利路、新世纪步行街
项目
2．本案周边竞争：天厦于振兴大街的临街商铺、新世纪步行街
差不多销售完毕，对本项目没有主观的阻碍）
3．沿街店面价格竞争：内邱的商铺价格偏低。 4．同种营销手法竞争：项目周边的新世纪步行街，都采纳只销售不反租 推广手法，现在步行街的商户差不多上业主自行出 租，没有统一的物业治理，没有专业的经营分区， 经营范围比较单一，现时期来讲对我们没有太大的 阻碍。
第二章 本案优弱势反向考虑与竞争定位策略
能够讲，在投资者自发性的投资心理中，本案在以上四个层面竞争 中都有一定的优势 ，然而针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏 规则，具体讲以有下几个原则： 1．权威性、唯一性、排他性原则：将本案与其它项目区隔开来，给予 其完全独立的投资指向，为客户制定选择本案的考量标准。 2．第一营销法则：在市场中，必须制造专门有统召力的产品，而且必
须是市场第一次 / 首先出现的
3．见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导的
可行性与执行性。
4．销售是一场认知战、攻心战：客户购买商品物业在于价值认可与利 益满足，项目策划的全然性在于为客户制定价值标准（买的是什么） 而后解决两个问题：现实的利到什么程度，好看的包装到什么程度。
5．以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项目，欲取得前几项 目标的途径。
一、本案竞争分析流程与优弱势转化
1．竞争区隔
针对独立沿街店面：本案优势在因此一个综合性的商业规划，
兼容了步行街、沿街店、大型超市的商业格局。在都市进展过程
中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面 仍然是要紧的商业形态。
机会点一：内邱以后商业进展会有一定的上升，而阻碍其快速进
展的一个要紧因素是沿街店面形式太多，而中大型商
业空间多半是少数主力店经营，商业业态一但进化集 结，必定走进中大型商业空间，包括购物步行街、专
业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前内邱现有
的商业空间，如前所述的新世纪商业广场、全得利超 市等。
针对步行街 （新世纪商业广场） 及专业市场 （摩 托车、汽配市场） ，本案优势在于要营造成一个充 分整合商业繁华商业地带周边资源，并对临近街区 商业资源尽可能衔接替代的商业形体；
它的集结性是基于区域商业资源 ，即以地段为基
础，而不是如日用副食品批发市场那样的行业集合
市场；而且本案全然的商业形态与空间形式优势在
于复合性，从内邱进展的趋势来看，最终成熟的休
闲购物商业形态