亿安时代广场-2.ppt

通过对桐柏市场的调研,以及我们与贵司的沟通,一切立足于我们将来所要面对的市场,我们不断的审视着项目宗地及当前的规划设计思路,并一遍又一遍的思考和讨论,不停地进行着各种角度的换位思考,从不同的角度寻找项目的价值点;在项目的操作中,如何现实的从利润最大化的角度实现资本——产品——销售收入的顺利转换呢?我们计划猎取什么样的利润率和利润规模、我们打算用多长的操作周期,付出怎样的时间代价呢? 我们如何操作? 项目操作的出发点?“十鸟在天不如一鸟在手”?“只有能装进自己口袋里的才是钱”?——商业谚语 ? ? ?研究市场,研究将来可能产生竞争的个案,审视自己,找出项目规划软肋,知己知?彼,寻找市场机会点; ?根据项目的总体规划思路,根据对市场机会点的把握,找准项目的发展定位和市场?突破思路,从而在惨烈的市场环境中,突出重围; ?一切以项目开发价值的顺利转现为导向,项目所包含的各类型物业, 无论是自持还?是销售,我们必须进行合理的,适合市场需求的设计,并注重形象设计,打造具有?差异化竞争潜力的产品; 我们的思路并不复杂,但一定是针对核心问题提出解决之道一、经济落后市场狭窄; 二、供应量大、销售缓慢; 三、商业开发、蕴藏机遇; 四、规划细节、问题分析; ?身处围地与狼共舞返躬自省一、经济落后市场狭窄; 县域概况县域经济县城规模总人口 48 万人面积 1941 k ㎡行政区划共 9镇7乡人口密度 人/ k ㎡; 经济结构仍属农业县,但碱矿、金矿、银矿等有较大储量;但贫富悬殊,两极分化; 2009 年:全县 亿元,增长 12% ;财政收入 亿元,% ;固定资产投资 亿元,增长 % ; 城镇居民人均可支配收入 11762 元,增长 % ;农民人均纯收入 3447 元,增长 % ; 县城位于城关镇,规划面积 28 k ㎡,人口约 8万人;老城区约占新规划城区一半面积; 市场现状: 1、城市较小、人口较少; 2 、城镇分散、人口分散; 3、收入悬殊、两极分化; 4 、经济落后、市场狭窄; 二、供应量大、销售缓慢: 县城楼市处于起步发展阶段,但供应相对量较大,且总体销售速度缓慢。 1、楼市概况桐柏县处于城市化的起步阶段,县城主城区当前没有形成类似于其他县域主县城的经济带动辐射功能,县城主城区房地产开发绝对规模小,仅有桐柏·梅园公寓、宏悦·凤凰城、亿安·盘古花园、水濂河畔、龙翔苑、大唐·盛世花园、恒信花园等数个项目;亿安时代广场当前可参考仅桐柏·梅园公寓、宏悦·凤凰城、嘉园尚城、亿安·盘古花园等项目; 2、个案资料 A、桐柏·梅园公寓 3~15 层为平层,两梯三户; 均价( 10 层) 2600 元/㎡; 楼层差价 38 元/㎡; 主力户型:三房两厅二卫 120 ㎡; 五房两厅两卫 180 ㎡ 2008 年8月份开盘销售至今;项目虽进入清盘销售阶段;但仍应有部分销控房源; 项目优势:桐柏县城市中心周边绿化环境最佳地段;紧邻梅园国际酒店(三星级); 底商部分: 1~2 层为底商, 暂不销售,开发单位自持, 已有部分出租; 租金: 1F — 320 元/年/㎡; 2F — 250 元/年/㎡; 代理公司:郑州博月房地产营销策划有限公司预计年底二期两栋 17 层高层动工, 面积区间 80~120 ㎡; B、宏悦·凤凰城凤凰城位于大同路与红叶路交叉口;凤凰城占地面积 105 亩,总建筑面积 16 万平米, 集低层、多层、高层、洋房为一体的多业态大型社区。项目总户数约 1200 户,该项目于 2008 年元月初施工建设, 计划于 2011 年5月全部竣工并交付使用。经主管部门批准于 2009 年6月 10 日起开盘预售。一期共 348 户,销售面积 4278 平米(不含地下室),其中商业 16 户,面积 920 平米。住宅332户,户型多样,97平米的二室二厅、106平米三室厅,1 30平米左右三室二厅双卫, 并有中空客厅复式别墅样式的复式洋房;项目按坐北朝南设计,户型南北通透,落地飘窗,落地大阳台,其中室内包括太阳能24小时供热水;地板采暖;可视对讲安防系统等。景观建设将传统的欧式园林与现代精致的景观元素完美结合,建筑以山势而建,水环建筑而行, 平坡结合,各色亲水小品、游戏小品、中心广场、水景廊桥、拱桥、步桥分布其间; 多层均价 1780 元/㎡,高层均价 2300 元/㎡,商业 1拖2销售、 1F11000 元/㎡、 2F3600 元/㎡、面积约 100~200 ㎡左右;开发商:南阳宏悦 C、亿安·盘古花园 07~08 年销售时均价约 1700 多元/㎡, 部分定