建筑维修管理手册.doc

NO:HRWY-.
共用部位、设施设备维护手册
广元禾瑞物业有限责任公司
二 ○ 一 六年 九月编制
建筑维修管理概述
第一节 建筑维修管理定义
建筑维修管理是物业管理重要、基本性工作。为了保证建筑物正常发挥其使用功能，延长使用寿命，必要经常地、有筹划地对建筑物进行维修养护，以防止或减缓建筑物损耗。
一、建筑物维修概念
建筑物维修有广义和狭义之分。狭义建筑物维修仅指房屋养护和修缮；广义房屋维修则涉及对房屋养护、修缮和改进。
导致建筑物损耗重要因素有如下几种方面：
1．自然因素
由于建筑物所处地区、不同，大气条件对其外部构件产生老化、风化、侵蚀等影响。这种影响随着大气温湿度变化又有所区别。
2．使用因素
重要是指人们在使用时，其活动频率、摩擦、撞击、使用合理限度等行为产生对建筑物损耗。
3．生物因素
由于虫害（如白蚁）、菌类（细菌）作用，对建筑构件毁坏。
4．地理因素
由于地基不均沉降以及地基盐碱化作用引起建筑物损坏。
5．突发因素
突发因素天灾人祸（洪水、火灾、地震、滑坡、台风、战争等）导致对建筑物损坏。
上述各项因素交互影响，从而加剧了建筑物破损过程。如果不加强建筑物管理和维修养护，任其日晒雨淋和时光摧残，不但影响建筑物外观，并且也影响到建筑物安全使用。世界各国为维修房屋，每年都要耗费大量资金，维修工程在建筑行业中占重要地位。西欧、日本等发达国家房屋维修管理费用（第二次投资）是新建房屋（第一次投资）数倍。因而，建筑物维修是一项长期而复杂工程。维修、养护、修复或改进建筑物及其设备设施，达到安全、美观、当代化原则，方位方能保证建筑物及其设备设施效能与价值。
二、建筑物维修管理概念
建筑物维修管理是指物业管理公司依照国家对房屋维修管理原则和规定，对公司所经营管理房屋进行维护修缮技术管理。
建筑物维修管理重要目和任务是为了保证房屋正常使用和延长房屋使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障使用者安全和正常使用，依照需要和也许恰当改进住用条件。
第二节 建筑物维修管理特点
1．复杂性
由于建筑物多样性，个体性以及维修养护广泛性、分散性，使得建筑物管理和维修也呈现复杂性。
2．筹划性
建筑物维修过程亦存在各阶段、各环节之间一定不可违背工作程序，决定了建筑物维修也必要按者一程序有筹划地组织实行。
3．技术性
建筑物本体构造复杂性，建材新颖性，设备先进性决定了建筑物管理和维修工作技术性规定。
第三节 建筑物维修管理范畴与类型
一、范畴
建筑物维修管理
建筑体
建筑设备
（1）构造、基本； （1）供电系统；
（2）屋面、外墙； （2）给排水系统；
（3）门窗； （3）弱电系统
（4）楼层通道。 （4）电梯。
二、类型
维修类型
防止性维修
例常维修
周期性维修
（1）紧急； （1）整修；
（2）普通 。 （2）翻修。
三、工作指令和执行种类
依照不同工作内容，以及所影响范畴，拟定工作种类。
序号
工作种类
影响范畴
完毕时间
1
及时
1）影响整幢大楼寻常必要缺陷，如供水、供电或重要污水管阻塞，马桶溢出污水等
2）危及生活、生命和财产缺陷
3）影响房屋建筑安全缺陷
24小时以内
2
紧急
1）妨碍、烦扰或影响住户缺陷
2）在公共场合并影响住户安全缺陷
2-3天以内
3
其他
1）维护工作
2）所有不属于在上述两项维护、维修、更换等工作
14天以内
第二章 建筑物维修管理内容
第一节 防止性维修
防止性维修采用办法及方案，目在于避免可预见、或可防止设备故障，并拟定其完好原则及使用功能。大体上，防止性办法有：
1．常年检查，鉴定电机装置；
2．常年保养供电线路；
3．常年检查避雷系统；
4．常年鉴定电梯运作及负荷；
5．常年冲洗房屋污水排放管；
6．定期检查房屋构造强度；
7．季度或月度清洁隔油池；
8．月度保养灭火系统；
9．月度养护水