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商业地产的常用财务指标1剖析
首富之争
万达形式：重销售轻运营。
核心是商用房产的销售与快速回款，购物中心作为拿地的筹码。
资本市场逻辑：
万达商业地产运营才能缺乏，后续资产增值空间有限，所以资产估值不高，股价表现不佳。
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EBITDA的重要性
资本市场对商业物业的估值，基于将来能赚多少钱，而不是建造工程已经花了多少钱。
资本市场估值：前几年经营EBITDA值的25~30倍，经营期间每多创造1千万EBITDA值，对应的资本市场估值增加2~3亿元。
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EBITDA的概念
EBITDA：息税折摊前利润
EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金
EBITDA既是利润指标，一定情况下也是现金流指标。
当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。
EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此可以清楚的反映出公司真实的经营状况。
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营业利润
营业利润：营业利润是企业最根本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。
营业利润=营业收入-营业本钱-营业税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益
营业利润率=营业利润/全部业务收入×100%
营业利润率越高，说明企业单位营业收入提供的营业利润越多，企业 的盈利才能越强；反之，此比率越低，说明企业盈利才能越弱。
净利润=营业利润+营业外收入－营业外支出－所得税
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EBIT
EBIT：息税前利润
EBIT=净利润+所得税+利息
EBIT与净利润的主要区别就在于剔除了资本构造和所得税政策的影响，可以使投资者评价工程时不用考虑工程适用的所得税率和融资本钱，这样方便投资者将工程放在不同的资本构造中进展考察。
同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本构造有多大的差异，都可以拿出EBIT这类指标来更为准确的比较盈利才能。而同一企业在分析不同时期盈利才能变化时，使用EBIT也较净利润更具可比性。
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EBITDA
EBITDA=EBIT+折旧+摊销
EBITDA剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用，主要用于衡量企业经营业务产生现金流的才能，是资本市场上投资者比较重视的一个指标。
EBITDA剔除摊销和折旧，那么是因为摊销中包含的是以前会计期间获得无形资产等支付的本钱，而并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从利润计算中剔除后，投资者能更方便的关注对于将来资本支出的估计，而非过去的漂浮本钱。因此EBITDA被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。
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EBITDA率
EBITDA率= EBITDA/投资本钱×100%
销售毛利率=〔销售收入-投资本钱〕/投资本钱×100%
=〔 EBITDA*25-投资本钱〕/投资本钱×100%
= EBITDA率*25-1
即以市场估值为25倍EBITDA为例， EBITDA率为4%时销售商业资产到达盈亏平衡，在此根底上EBITDA率每进步1%，销售毛利率进步25%。
进步EBITDA率的方法：
投资阶段：保证功能与品质的前提下尽量降低投资本钱
运营阶段：开源节流，尽可能进步EBITDA
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得房率
商业得房率：可使用面积占总建筑面积的比率
住宅得房率=套内建筑面积/套总建筑面积
商业得房率：
购物中心得房率约50%~60%
街铺得房率约70%
过低 过高
购物中心得房率
有效空间闲置
本钱浪费
收益低
通透性、宽阔度差
降低商场档次
影响人流动线
舒适度差，顾客停留时间短
平衡得房率
55%~60%
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得房率
例如：某购物中心总建筑面积10万方，平均每平米营业面积租金100元/月，出租率95%，营业费用2000万元/年。
假设得房率为50%：
EBITDA=10万平×50% ×100 ×12 ×95%-2000万=3700万元
市场估值=3700万元×25=92500万元
假设得房率为55%：
EBITDA=10万平×55% ×100 ×12