桂平兴宁商城招商方案.doc

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桂平兴宁商城招商策划方案
目录
一、
项目概况
二、
市场环境分析
三、
项目SWT分析
四、
项目定位
五、
招商方式及管理运营策略
六、
整合推广策略
七、
招商进度按排
八、
结束语
项目概况
1、地理位置 兴宁商城位于桂平市新天地步行街与桂南路交汇处，靠近一农 贸，坐拥桂南路、桂贵路、人民路三大客源。
2、商业氛围
新天地步行街是 06 年兴建起来的新型商业步行街，这里是新旧 商业区的结合地带， 在步行街内聚集了众多服装专卖店、 超市、药店、 饮食、大型网吧等业态，开业之初，即吸引了大批市民特别是青年学 生的目光。
3、商场规模
F1: 1500 m2
F2: 2000 m
F3： 2000 m
二、 商业环境分析
1、政策、宏观经济环境
桂平市是中国县级优秀旅游城市， 城区人口 20 多万，享受着“中 国——东盟自由贸易区” 、泛珠三角区启动建设以及贵港建设“玉贵 走廊”等的优惠政策，随着市的经 济实力不断壮大，且速度快，城区商业环境有了长足的发展。
2、城市商业环境
桂平市的商业经过多年的发展，逐步形成了以桂贵路、桂南路和 人民路为核心的商业格局，目前仍以沿街商铺经营为主，整个城市商 业还处于街区式的经营环境，但近两年来，随着商业地产的发展，桂 平的商业格局有聚集的趋势，其中的主力店对商圈的聚集起了的磁石 作用，近年来先后出现了新天地步行街、桂平商厦、宏辉商厦、桂平 商都等较现代的商住楼盘，经过一定时间的经营，有些市场取得了较 快的发展，但也有些惨淡经营，举步维艰。可以预测，今后两年，桂 平市还将出现较多的商业楼盘，，商业配套设施将越来越完善，将吸 引更多的主力店进驻，并且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境
近年来，桂平的商业地产发展迅速，由于大多数楼盘以商住结合 的形式呈现，桂平的商业市场也如“雨后春笋”般涌现，但对于一个 只有20多万人口的四级城市来说，呈现出了“消化不良”的症状。
以下是项目周边商业市场的比较:
名称
比较项目
新天地步行街
桂平商厦
桂平商都
宏辉商厦
占地面积
20000多怦
约 3000 m2
10. 7 亩
5000 多m
地段
背靠人民路，连接
桂南路与桂贵路
桂南中路，距
离步行街约
800M。
桂南中路
桂南中路与桂平
商厦相连。
物业配套
大型停车场、两条
规划路、一条百米
步行街，有购物手
前有广场，50
米沿街商铺
停车场、中庭
步行街
地下停车场、电
梯、内街广场
扶电梯。
经营方式
沿街商铺、独立经
营
一层沿街商
铺、二层小商
铺，独立经营
一层沿街商
铺、二层小商
铺，独立经营
未疋
业态组合
服装、超市、药店、
精品店、粉店、茶
叶专卖、书店等
一层服装专
卖店、鞋店、
书店、理发店 等
一层诊所、理
发店等，二层
旅游产品
未疋
经营档次
中咼
中咼
中低
未疋
经营环境
好
较好
一般
一般
消费群体
15 — 25岁的年轻
人、初咼中学生
中青年居多
还未开业
还未开业
由以上比较分析可知，项目的竞争是比较激烈的，四个项目全部
集中于桂南路，且都相聚不远，经营压力可想而知。但兴宁商城自有 自己的优势，它所在的步行街，规模大，入市早，已形成了较为固定 的消费群。
4、居民消费情况
桂平市目前还是一个县级旅游城市， 市区人口仅20多万，且居民 的月收入普遍低于1500以下，相对来说，稳定的消费群体有限，并 且居民的购买力较弱，在接受调查的居民中月消费支出预算在 100元 以下的占约四成，101—300元的占约一半。近年来桂平市经济发展 迅速，人们生活水平有了很大提高，但生活仍处于满足衣食住行后的 起步阶段，大部分居民的消费相对保守，储蓄与小孩的教育生活费用 占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前，且负担轻，有多少 花多少，不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群，他们
的消费观念是比较超前的， 大部分家长都比较宠爱小孩， 他们具有相 当的消费能力， 且他们消费带有一定的盲目性， 看见什么喜欢就买什 么，呈现“你有我也要有，我要比你的好！ ”的心理。
总结：
一、 新天地步行街的的顾客以 15— 25 岁年轻人居多，其中又以初 高中学生为主——项目的目标群体适宜定位为青年人，以初高 中学生为主。
二、 桂平市民消费能力不高，但青年人特别是学生消