青城山策划案样本.doc

别墅：在郊区或风景区建造供休养用园林住宅。
——引自（当代汉语词典）
目 录
前言
市场分析
大市场环境
成都别墅及小型住宅市场特性
青城山区域市场特性
产品分析
本项目概况
本项目核心制胜点
本项目优劣势分析
投资回报分析
建筑成本
销售成本
市场价格预测
投资回报计算
策划销售
本项目策划重点
销售准备工作重点
推盘时机
造势运动
市场分析
大市场环境
1、利多因素
政府坚持以扩大内需牵动经济，采用各种办法勉励消费者购房、购车，并且随着基建规模化发展，一轮又一轮富有阶层将源源不断地产生。
b、，经济复苏可望于今年3月份开始，这有助于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
利少因素
WTO加入反而在近期导致消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。
股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心局限性，广大市民也感到了经济不稳定所带来风险。
成都别墅及小型住宅市场特性
二环路以内小型住宅
以浣花风景区为代表市中心小型住宅，体现出黄金位置所有优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常用一种词，它对的反映了这批 楼盘所有内涵。但除此之外，此类住宅别墅特性非常牵强。
二环路与三环路之间小型住宅
锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵生活品质，运用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消 费者一种折中高品质居家生活梦想。局限性之处在于，它们依然不能宁 静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。
成都近郊小型住宅
从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定市场，它们宣扬最大卖点是环境，只有好环境才干实现真正豪华别墅生活方式。但到当前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。并且此类住宅环境人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲人工湖，青城高尔夫山庄人造高尔夫球场。其中较成功
“芙蓉古城”，以成都本土休闲文化为基本，精心打造老四合院居家方式，获得了大众青睐。即便如此，它过多人造景观和大杂烩式排布与高档住宅风范相去甚远，更谈不上豪华享有。与本案国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。
青城山区域市场特性
客户群体
企事业机关单位灰色收入人群
中产阶级
公司、公司等单位自用
文化、艺术、体育圈人士
产品特点
别墅与联排、公寓相结合，套型从60m2—300m2丰富多彩
主推环境优势
强调休闲生活方式重要性
在宣传中把渡假与投资结合
均居于青城山脚下，借势发挥有近山楼台之优势
3、青城白鹭洲，中华人民共和国青城，高尔夫山庄比较
占 地
430亩
单价（元/ m2）
物管（元/ m2）
付款方式
公 寓
60~106m2
1600—1800
1
七成
联体别墅
130~160m2
2600

独立别墅
360~400m2
2700—3100

青城白鹭洲
中华人民共和国青城
占 地
800余亩
单价（元/ m2）
物管（元/ m2）
付款方式
公 寓
30—70 m2
1960元/ m2
/ m2
七成
联体别墅
180—200 m2
未 定
独立别墅
200—380 m2
未 定
高尔夫山庄
占 地
400余亩
单价（元/ m2）
物管（元/ m2）
付款方式
公 寓
三期暂未定
未 定
2—3元/ m2
8成30年
独立别墅
207—398 m2
70—200万/幢
注：装修为全清水
项目分析
本项目概况
位于距青城山山门约10分钟车程青城外山（后山）上，住宅部份占地800亩，另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域，600亩一块，建造豪华型别墅，每2-3亩为一幢，，售价约80-90万每幢；另两块分别100亩左右，建造联排住宅和独立别墅，面积90-170m2，，售价15万—35万每套。
社区自然条件得天独厚，不但植物茂盛，并且依山傍水，拥有真正豪宅基本特性，由于山地落差，建筑错落有致，更适合于享有田园自然美景，把别墅特性发挥到极致。
二、本项目核心制胜点
真正意义上别墅生活
世界上有名豪宅大都依山傍水，自成一格，并且刻意与其他周边住宅保持一定距离，拥有相对孤立“隐”和绝对自然“美”特性。而在成都平原，要想实现真正意义上别墅生活，可以说完全不也许。成都既有所谓别墅，无论冠以什么