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房地产投资分析
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房地产投资分析
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第一章绪论
一、房地产
1、法律《辞海》定义 : 物质构成上由房产和地产两部分组成 , 使用形态上房产和地产是不可分的 , 价值形态上房产和地产是可分割的。 b5E2RGbCAP
2、金融《辞海》定义 : 房地产是房屋建筑与土地的总称 ; 实体上 , 房依地建 , 地为载体 ; 价值上 , 房因地价 , 地因房贵 ; 房地产是人类最基本的生产生活资料。
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3、房地产定义 : 指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的
各种权益。
房地产 : 实物 : 土地、建筑物 ( 房屋、构筑物 ) 、附着物
权益 : 所有权、处分
4、房地产特性 :1 、不可移动 ( 位置固定性 )
2、非同质性
3、相互影响性
4、保值增值性
5、消费、投资双重属性
6、数量有限性
7、长期使用性
8、难以变现性
二、房地产投资
1、投资 : 事先垫付一定资本 , 以获得资金的收益或增值为目的 , 用于开发或
经营某项事业的行为。
2、房地产投资 : 以获得未来的房地产的收益为目的 , 预先垫付一定资本 , 直
接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。 DXDiTa9E3d
3、房地产投资收益类型 :1 、现金 2、避税收入 3、无形的收益
4、主体 : 企业为主
投资对象 : 有形或无形 ( 房地产债券、房产公司股票、投资房产中介 )
双重含义 : 一、资金 ; 二、行为
5、作用 :
对经济发展有巨大的推动作用宏观
对相关产业具有推动作用中观
对投资者消费作用明显 , 挤压其他消费微观三、房地产投资的特征 : 1、对地段选择特别重要
2、资金量巨大
3、投资回收期长
4、受政策影响性强
5、房地产投资具有专业管理的依赖性
6、适应性强 ( 适应市场环境变化 , 投资主题会调整房地产的使用功能的方便
程度)增
添设施、完善功能、多种用途
四、房地产投资类型 ( 形式 )
1、按投资对象分为 :(1) 土地投资 : 将投资所需的资金投入到土地开发经营
当中 , 以获取
土地收益
房地产开发投资 ( 增量投资 ): 将资金投入到房地产开发中 , 以出售房、地产来获取收
益
房地产经营投资 : 以房地产经营 ( 写字楼出租 ) 为投资对象 , 包括取得房地产的费用 , 经营房地产的费用 , 以经营房地产来获取收益 RTCrpUDGiT
房地产证券投资 ( 间接投资 ): 投资主体不直接将资金投入到房地产实体 ,
而是投入到房地产证券当中 , 间接地获取房地产收益 5PCzVD7HxA
房地产中介 ( 经纪人机构 ) 投资 : 将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资
房地产管理服务投资 : 将资金投入到物业管理、组织机构中。
2、按投资的物业类型分为 :(1) 居住物业投资 : 公共住房、商品房
商业物业投资 : 商铺、写字楼 ( 经营型、具有收益性 )
工业物业投资 : 仓储、工厂
酒店与休闲娱乐设施投资 : 会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村
特殊物业投资 : 需要政府特殊许可才能进行的投资 , 加油站、机场
房地产投资利弊 : 利:(1) 回报率高 (2) 高抗通胀能力 (3) 易于融资 (4) 可以避
税所得税金额 =收入总额 - 工商统一税 -( 经营成本 +折旧 +推销成本 +贷款利
息 ) jLBHrnAILg
潜在增值 (6) 可获得多重收益
弊:(1) 资金量巨大 (2) 回收期长 (3) 技巧性强 (4) 合作性太强 (5) 变现性差 (6) 固定性
六、房地产投资资金来源
自有资金
银行资金 ( 贷款 ) 银行或非银行 ( 信托、资金、保险公司、投资公司、担保 ) 的金融机构
集资 : 房地产投资主体通过吸收社会闲散资金 , 如债、股票
利用外资 (5) 财政拨款 (6) 预售 : 未建成前预先销售
承包商带资承包垫付工程款 , 获得项目承包权
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房地产投资形成条件 :(1) 投资主体具有投资房地产的愿望
投资主体具有足够