收益法-收益法的基本原理(ppt 38).ppt

收益法
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念和理论依据
:是求取估价对象未来的正常净收益,选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
:预期原理
将估价时点视为现在,自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这一货币额就是该宗房地产的价格
二、收益法适用的对象和条件
是有收益或者有潜在收益的房地产,如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产
三、收益法的操作步骤







第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
n Ai
V = ∑--------------
i=1 (1+R)i
式中: V ─收益价格(元,元/m2);
Ai─未来第i年的净收益(元,元/m2);
R ─资本化率(%);
n ─未来可获收益的年限(年)。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V= a/r
此公式的假设前提是:⑴净收益每年不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶收益年限为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
V=a/r[1-1/(1+r)n]
此公式的假设前提是:⑴净收益每年不变为a;⑵资本化率大于零为r;⑶收益年限为有限年n
该公式有以下列用途:




,资本化率越高,接近无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1.       收益年限无限年的公式
n ai a
V = ∑-------------- +-------------
i=1 (1+r)i r(1+r) t
2.       收益年限有限年的公式
n ai a 1
V = ∑-------------- +------------- [1- ----------]
i=1 (1+r)i r(1+r) t (1+r)n-1
五、净收益按一定数额递增的公式

V=a/r + b/r2

1 n
V=(a/r + b/r2)[1- ----- ]-b/r×----
(1+r)n (1+r)n
六、净收益按一定数额递减的公式
只有收益年限有限年一种,而且要求收益年限必须小于a/b
七、净收益按一定比率递增的公式

a
V=-------
r-g

a 1+g
V=-------[1-(--------- )n ]
r-g 1+r