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旧改有风险，投资需谨慎
政府新政迭出，还想通过城市更新发大财，你真的准备好了吗？ 旧改有风险，投资需谨慎 近来，深圳不断攀升的房价吸引了各路开发商，但却一地难求，使“得土地者得天下”成为开发商普遍的共识。早期入市的城市更新项目的开发商赚得盘满钵满的信息刺激，及个别老板圈了一个城市更新项目转手卖给大型房企的小道消息流传，大有“旧改如此多娇，引无数英雄竞折腰”之势。然而笔者还是要善意提醒：“旧改有风险，投资需谨慎”。一、愿景很丰满，现实很骨感“拆不动、赔不起、玩不转”这老三样依旧是掣肘着城市更新进程的顽疾太宁路金钻豪园更新单元自十年前开始筹划，2011年通过专项规划。从2012年起，小区便进入了正式搬迁阶段，之后很快便有近90%业主签约，上交房产证并搬离了小区，开发商也为签约的业主提供了租房补贴。仍未搬迁的业主仅剩80多户，可就是这些业主，令整个旧改项目停滞多年。按照国家规定，旧改项目必须签约达到“双百”才可以获得拆迁许可证。但由于多年未能满足这两项要求，项目无法推进，导致原开发商资金问题被拖垮。木头龙小区位于罗湖区文锦中路，2007年益田集团进驻木头龙社区开展业主改造意愿征集工作；2010年，木头龙成为深圳市政府批准列入第一批城市更新单元；2013年4月，深圳市规土委通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专项规划设计的审批。5年搬迁费已付10亿，直到2016年12月12日的签约率及签约面积近98%，目前还剩30多户未签约。项目搬迁谈判工作长期处于拉锯状态。目前，原特区外的自然村都有老板介入，许多外行老抱着以小搏大的心理，与村签订毫无法律保障的合作协议，交付保证金。由于不符合城市更新单元计划申报条件，及完全摸不着门，绕了若干的无用的圈之后，不少村合同就到期了，于是又加码续保证金，或就此不了了之。不少村换了一个老板又一个老板，靠着保证金和开股东代表会议，也分到不少钱。深圳市城市更新项目整体实施率依然很低，通过最新公开信息得知：截止目前，全市已累计列入城市更新计划项目551个，约4505公顷；更新单元规划通过审批327项，约2612公顷；已实施（含建成）项目154项，约1180公顷；在建项目101项，约763公顷；%。 二、形势在变化，、村民、业主的胃口已撑大“拆迁赔偿、2亿现金”，8个字，构成了水贝村一夜爆红的关键词。哪怕已经被反复核实为谣言，这种类似传奇般的拆迁造富依然挑动着诸多人的视觉神经，深圳的城市更新向来充斥着一夜暴富的神话。商业化的城市更新里，拆赔标准的不确定和更多的社区、村民和业主则将拆赔是否合理与项目的容积率作对比的方式，心理预期红利不断提高。去年以来深圳楼市如乘坐火箭般飞速上涨，诸多旧改的业主对房子的期望值也直线上升，拆改预期因此颇受影响，开发商与业主的谈判过程中更难达成一致。目前，龙岗区中心城附近已有私宅业主开出了2万元的价格，虽然还是少数个案，但城市更新的政策是市场主导，没有钉子户的说法，法规没有提供强拆的司法解决方案，开发商基本上拿这些业主没办法。、面粉再难贵过面包2017年4月8-9日，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康在第二届中国制造2025（深圳）高峰论坛上说：“深圳目前有住房1041万套，十三五期间深圳将增加70万套住房。