旧改有风险，投资需谨慎.doc

旧改有风险，投资需谨慎
政府新政迭出，还想通过城市更新发大财，你真的准备好了吗？ 旧改有风险，投资需谨慎 近来，深圳不断攀升的房价吸引了各路开发商，但却一地难求，使“得土地者得天下”成为开发商普遍的共识。早词。哪怕已经被反复核实为谣言，这种类似传奇般的拆迁造富依然挑动着诸多人的视觉神经，深圳的城市更新向来充斥着一夜暴富的神话。商业化的城市更新里，拆赔标准的不确定和更多的社区、村民和业主则将拆赔是否合理与项目的容积率作对比的方式，心理预期红利不断提高。去年以来深圳楼市如乘坐火箭般飞速上涨，诸多旧改的业主对房子的期望值也直线上升，拆改预期因此颇受影响，开发商与业主的谈判过程中更难达成一致。目前，龙岗区中心城附近已有私宅业主开出了2万元的价格，虽然还是少数个案，但城市更新的政策是市场主导，没有钉子户的说法，法规没有提供强拆的司法解决方案，开发商基本上拿这些业主没办法。、面粉再难贵过面包2017年4月8-9日，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康在第二届中国制造2025（深圳）高峰论坛上说：“深圳目前有住房1041万套，十三五期间深圳将增加70万套住房。，，我们现有的住房可以容纳2800万人，深圳现在实际人口大概是2000万人左右，深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定，甚至略有下降的趋势。从这一点分析，如果房子你只是用来住，我们认为是足够的，如果用来炒作，那就是不够的。”4月6日，住建部和国土资源部发布了调控房价的联合声明，彰显了中央政府控制房价的决心，并捏住了房价的命脉：1、凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。2、不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，属于严重扰乱市场预期。3、房价上涨压力大的城市，建房不仅要开启快速审批通道，对拖延上市，捂盘一定要严处。4、地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。5、保障房方面，将扎实推进棚户区改造，2017年要确保完成600万套棚户区改造任务。6、对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。 随着国内和国际的政治、社会和经济的形势变化，以及国家产业结构调整和转型的策略落地，全国各地经济的均衡发展，人口拐点的到来，大城市扩容将相对稳定，房地产行业已进入白银时代，接下来将转为黄铜时代，除了个别核心区段，房价暴涨的可能性越来越小，很难重现面粉贵过面包的光景。
、实施成本越来越高一方面，按照《深圳市城市更新办法》的规定，每个拆除重建类城市更新单元必须提供大于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积15%的用地，用于建设城市基础设施和公共服务设施。在实践中，项目实际的平均土地贡献率普遍达到30%以上。由于原特区外共公服务设施严重欠缺，亟待通过城市更新项目来解决，新出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称“《暂行措施》”）提高了城市更新单元范围的划定门坎，更加强调重点片区和大片区统筹，小面积的更新单元将很