农村房屋买卖合同撤销.doc

农村房屋买卖合同撤销【农村房屋买卖协议书】农村房屋买卖合同的效力认定问题浅析当前许昌市周边农村因房屋拆迁补偿, 出现了很多已经卖了房子多年的村民现在反悔, 主张房屋买卖合同无效要求买受人返还房屋的案件, 因此类房屋买卖涉及到土地使用权问题, 农村宅基地属集体性质, 全国各地此类案件较多, 各地判决不尽相同, 以宋庄画家村案件较为典型。因此, 在审判实践中存在诸多问题, 如果处理不当, 会引发很多社会问题, 甚至群体事件的发生。鉴于此, 有必要对此类合同的效力认定进行探讨。一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效, 很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素, 房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格, 出卖人受利益驱动而反悔, 有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看, 有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为, 如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。在许昌市魏都区城市发展中, 因城中村改造拆迁补偿等原因,很多以前卖了房屋的人起诉至法院, 要求确认所签合同无效,相互返还财产,引发一系列纠纷。二、对农村房屋买卖合同效力的分析农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题, 2007 年 10月 1 日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的, 《土地管理法》等法律虽有涉及,但比较原则,在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说, 转让宅基地使用权须同时具备以下条件: 1 、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员;2、受让人没有住房和宅基地, 且符合宅基地使用权分配条件;3 、转让行为须征得本集体经济组织同意;4、宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。因此,在实践中对于农村房屋买卖合同的效力,有两种观点: 一种观点认为,因房屋是建筑在宅基地上的,为土地的附着物, 具有不可分离性,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利, 与特定的身份关系相联系,农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,此类行为损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。国务院办公厅 1999 年5月6 日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅, 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004 年 12月24 日, 国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见,国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让, 城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同, 因违反了集体经济组织的成员权属性,也应当认定无效。另一种观点认为, 宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件, 未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合