广州芙蓉湖高端别墅酒店项目策划案例.doc

?广州芙蓉工程开发定位筹划方案概要?
报告一?上海北京别墅市场整体分析与启示?
第一局部、上海别墅市场整体分析
〔详见?上海别墅市场整体调研分析报告?〕
第一章、上海别墅市场开展板块分析解剖
1、上海的富人特性与别墅市场的关系；
2、上海别墅市场的外商率先启动特征〔虹桥机场板块和“沪青平〞别墅一条街〕
3、上海浦东高级别墅群的生成来头和原由
4、上海松江别墅群的清晰板块特征特性
5、上海南汇别墅板块的低廉价命运
6、奉贤别墅板块的海景概念支持缺乏的长远寿命
7、淀山湖对上海未来别墅市场的拉动、期待
8、佘山别墅的中国顶级疯狂之梦
上海别墅市场开展板块分布分析图
奉贤别墅板块
松江别墅板块
佘山别墅板块
赵巷别墅板块
徐泾别墅板块
上 海 别 墅 分 布 图
虹桥别墅板块
南汇别墅板块
浦东别墅板块
一、“虹桥板块〞分析
二、徐泾沪青平沿线——“别墅一条街〞 分析
第五章、“松江板块〞分析
三、“浦东板块〞分析
四、“南汇、奉贤板块〞分析
 
五、佘山顶级板块分析
世茂庄园
上海欢乐谷
月湖山庄
上海紫园
高尔夫郡
上海晶园
第二章、上海别墅市场开展特征分析解剖
一、上海富人特别多
二、上海富人是哪些人？
国际海外、企业CEO、富豪富人、商人权力寻租者、其它有钱人等。
三、上海别墅特别多、是五花八门的别墅，每年开发在几百万平米，销售在二三百万平米
四、上海别墅从三、五百万，到八百万、到一千来万、三五千万、一个亿、二点五亿——什么样的产品都有，上海别墅真敢做，上海别墅真实好赚钱。
1、原因是什么？本质是什么？
2、结果能说明什么？
3、上海是什么？
4、上海的别墅市场可以复制吗？
第三章、上海别墅市场开展原因分析解剖
1、购置力具有；
2、需求具有；
3、市场具备；
4、但是是潜在，看你怎么挖掘
5、产品不在于上下，关键根据你的土地资源条件，寻求与制约于市场，否那么落入平庸有可能会失败；
6、别墅开发的最大风险是定位不成功的风险；
7、别墅工程生与死，全在前期定位是否透彻、深度和成功；
8、别墅工程的来源与生死血脉
9、别墅是玩智力的工程，而不是金钱人力
第二局部、北京别墅市场整体分析
1、贡院六号、亚运板块、温愉河、大香山到大兴遍地开花的结果说明；
2、北京别墅与上海别墅的同与不同
3、背景别墅因在京城比上海含蓄，但内力毫不逊色而惊人
第三局部、北京与上海别墅给人的启示是什么？
1、中国富人特别足；
2、你造什么样的产品给富人，只要是好产品，他们会来；
3、你造什么样的产品取决于不是皮革而是山水、区位配套、体量的原材料；
4、别墅的四大系列资源决定了你产品的面世面和深度广度；
5、如果不具备你就千万不要胡扯，否那么结果可能会失败涂地；
6、如果你是普通别墅资质就造普通否那么会死得很难看的道理；
7、如果你是娘娘还要看，有没有顾客愿做皇帝的这个命运；
8、如果你资源实在太好，那么毫不犹豫；如果你资源实在只是优秀、本钱又很高、竞争又剧烈、前途不明显，那你就格外要慎重，因为你落入的是很为难的局面；
9、如果还不行，你就要好好想一想，怎么去突破，因为不突破死亡很危险。
报告二?广州别墅市场整体研究分析报告?
第一局部、大广州别墅市场的历史
市区豪宅、广园东、番禺、到花都的别墅市场历程解剖分析。
第二局部、大广州别墅市场的开展现状
第一章、广州别墅市场开展现状分析
一、市区板块：结局尾声
二、番禺板块：残货尚余、样房一统
三、增城板块：未来看量巨大
〔一〕、本板块综合分析
大开展商在增城的工程规模都不小，个个是“巨无霸〞。到目前为止，规模最大的是“老盘〞碧桂园凤凰城。占地约8000亩的翡翠绿洲目前也已开发近半，而占地约3000亩的紫云山庄尽管开发已多年，但仍土地储藏充足。
新工程中，金地集团在永和镇的金地荔湖城工程，目标用地有5000多亩，目前已正式征地3700亩；
合生集团新塘工程占地至少也有5000亩；
和黄集团的荔城工程占地3000多亩；
恒大集团在中新镇的工程占地约430亩；
而新世界除了目前已开发到第8期的新塘新世界 (占地425亩)外，还在临近的增城陈家林拿下占地近27万平方米的新地块。
另祈福集团在增城拿地，从该集团开发作风来看，其增城“目标工程〞规模很大。
〔二〕、价格分析
增城别墅的价格大多是6000-10000元/平方米，
四、花都板块：较力正当其实，竞争楼盘扎堆
〔一〕、本板块总体分析
1、板块综合分析
一直以来，花都区房地产以零星的单