房地产企业土地返还款的财务处理.docx

某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理分析
    1、案情介绍
房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况：
〔1〕土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该工程土地上建立回迁房建立，回迁房建成后无偿移交给动迁户。受让建安置房土地支付土地出让金900万元
〔2〕在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该工程10000平方米土地及地上建筑物的代理拆迁补偿的拆迁费用支出整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
〔3〕在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该工程的拆迁补偿补助。
〔4〕在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该工程外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等根底设施工程建立。
〔5〕在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
〔6〕在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
请分析这3000万元的财务和税务处理。
2、账务处理和税务处理
本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进展了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理〞的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进展不同的账务处理，否那么会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：
〔1〕合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务和税务处理〔单位：万元〕
土地出让金返还用于建立购置安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。
为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：
收到返还款时：
借：银行存款            3000
贷：预收账款         3000
另外，土地出让金返还用于建立购置安置回迁房的实质是政府出资购置回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。土地返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万元〔含增值税〕计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。
财税[2021]36号附件1：?营业税改征增值税试点有关事项的规定?〕第一条第〔三〕项之第10款规定，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程〔选择简易计税方法的房地产老工程除外〕，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。〞?房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法?〔国家税务总局公告2021年第18号〕第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人〔以下简称一般纳税人〕销售自行开发的房地产工程，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产
工程对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=〔全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款〕÷〔1+11%〕〞。同时国家税务总局公告2021年第18号第十条和第十一条规定， 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷〔1+适用税率或征收率〕×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
    基于以上税收政策规定，房地产企业在安置房所在地国家税务局预缴增值税时的账务处理如下：
借：应交税费——预交增值税 81[3000÷〔1+11%〕×3%〕
    贷银行存款    81
完工结转收入时：
借：预收账款：           3000
贷：主营业务收入    
         应交税费——应交增值税〔销项税〕[3000÷〔1+11%〕×3%〕
同时，房地产企业因扣除土地本钱减少销售额的会计处理如下：
根据?关于增值税会计处理的规定?〔财会[2021]22〕中“企业发生相关本钱费用允许扣