深圳市三阳路营销推广.pdf

三阳路项目营销推广部分
一、总体营销策略
我司观点:
利用项目优势,结合江岸区市场特色,总体上先启动江岸区域战场,利用地段+
产品理念的影响力借市场利好之势以茧见蚕的方式引导市场销售;再借武汉江
岸区大盘销势头以脉冲式策略进攻整个武汉市场战场,进一步销售,以项目影
响推进金发品牌。

(一)目标客户群细分
1、目标客户群体区域定位
□主力目标客户来自红色区域(东西至黄浦大道、江汉路;南北至解放大道、沿江大道)
□次级目标客户分布区向北延伸至建设大
道,即蓝色区域。
理由:
○中心普通住宅物业有别于近郊大盘、中心
豪宅、别墅、投资物业、经济适用房,辐射
区域具有内敛性。
○中心区域“守土情结”强化了区域内客户
的就近置业特征。
○三阳路周边区域为高人口密度的老城区,
市场容量巨大。

2、目标客户群体职业结构定位
□项目周边市级行政事业单位集中,公务员及相关人员集中。
□项目属于中心老城区,旧城改造频繁。


公务员
事业单位员工(医
生、教师等)
8% 5% 8%
13% 企业白领
18%
1
个体与私营企业主
48% 拆迁户
3、目标客户置业目的定位
□自住型客户是项目主流客户,但是客户分类中“为家人购买”的比重上升。
□投资型客户处于稳定水平,未显示明显萎缩。

4、目标客户群体购买力定位
□40 万总价已经成为中心置业的最大门槛,限制了户型面积的扩大。
□40—60 万中心区物业主流总价区间的承受力比重上升到 25%,充分显示了客户的置业行为趋向理性,并
能把握市场行情。
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购买总价统计








(二)项目卖点整合
地段:崛起中的新中心区/轨道交通枢纽/市政配套、生活配套、教育配套、医疗配套齐全
产品:汉口市中心大盘/精装修酒店式公寓/酒店投资品
发展:区域集中开发/新天地强势提升商业价值/轨道交通


我司建议:
项目符号化价值圈
中原建议在最大程度上将项目进行符号化,来形成项目的符号化价值圈,从而进一步吻
合目标客户群的生活形态及 MIMA 所提倡的品牌+符号+创意的生活方式,为项目制造更多的
卖点。
中原建议将项目所有价值点都进行符号化的 LOGO 设定,如:国际口岸、景观等,然
后将它们统归在 MIMA 的大概念下,从而形成项目的符号化价值圈。




从工程进度方面:预计 9 月底可以完成各类展示空间
从项目售卖条件:预计 9 月底可以拿到预售证,十月可正式售卖
从市场环境方面:深圳楼市素有“金九银十”之说,实践验证在 6-8 月楼市淡季
过后,每年九月都是旺销期开始,虽与本项目开售刚好吻合,
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但同时也是市场竞争最为激烈的时期。从前面市场分析看,虽本项目无直
接的竞争对手,但投资客户还是会在市场大热之际被分薄,所以提前入市
蓄客更为重
从机会营销方面:房交会、五一黄金周
结论:结合以上几个方面的综合考虑,中原建议开售时间为:10 月 1 日
为了更好的营造项目之势,中原建议提前两个月入市蓄客,作前期积累。
入市时间:七月底八月初(择一吉日)

蓄客策略:指在项目未拿到预售许可证的情况下,借用“金地·家天下”的非营利性会员性
的会员式组织,为本项目开设“金地·家天下 MIMA 特区”体验活动,在项目咨询
期间,凡有意购买本项目的客户只需在指定银行定期存入指定金额,即可凭回单在
本项目换取金卡一张。凭卡可在本项目取得预售许可证后优先选房,并获得优先
选房的各种优惠。
蓄客方式:巅峰国际式生活体验金卡——至尊客户专享
注:购房仅为金卡的服务内容之一,此卡为客户提供除购房外更多价值

金地 MIMA 提前鉴赏暨 MIMA 专享卡启动
客户光临接待中心
了解项目详细信息
了解 MIMA 专享金卡
去中行皇岗支行定存一万元三个月
持回单换领金卡
签署家天下申请
填写 MIMA 生活问卷(客户信息、基础资料、购房意向、MIMA 测试)
领卡

我司认为推盘节奏应根据市场大势及市场竞争态势来进行针对性的制定。
因本项目直接竞争对手新长江置业规模较小,不足以营响项目的整个销售期,所以我们从市
场大势的进行推售节奏分析。在现阶段房地产市场,政府政策成为左右市场最有力的风向标,
因此中原根据后市可能出现的二种情况进行了不同的推售组合。
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A、政府政策影响不大,项目开售时房地产市场市场仍然见好
B、政府政策影响较大,项目开售时房地产市场不容乐观