城市经济，城市规划和房地产市场.ppt

城市经济,城市规划和房地产市场
柏兰芝
北京大学中国经济研究中心
一、导论
I. 金融业和房地产的关系—中国脉络

III. 房地产市场概况
不动产市场
不动产是一个市场博弈:
--追求利益
--游戏规则
--参加者又不同角色和战略
--即使为了获利,也要了解经济的外部性
新规则促使参加者改变博弈计划
变动的市场
例:办公楼小型化
--后工业社会
--企业削减办公用房费用
Kodak削减25-40%办公用房费用
不动产不仅仅是一个博弈
政府干预
增加投资--税收,补贴
限制开发--分区规划
参加者—包括政府的相互影响
经济领域+非经济领域
I. 金融业和房地产的关系----中国脉络(1)
以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业,金融业的支持必不可少
房地产开发资金的四条主要来源: 
自有资金,银行贷款,
资本市场融资,销售回笼资金
金融业和房地产的关系----中国脉络(2)
银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30%,其余行业占70%: 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%,住房抵押贷款及其他业务占70%。
金融业和房地产的关系----中国脉络(3)
信用关系 :金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序: 房地产业排名倒数第四,仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。 
房地产业虽然在1998年之后发展很快,但信用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化,集团化,有品牌的开发商很少。
信用
中国诚信证券评估公司曾对上海,福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级,结果表明: 在信用较好的上海,受评的238家开发商中,信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37%,2B(有风险但可以贷款)占59%;福建受评的122家开发商,2B及以上企业占68%。
核心问题是:规模太小,自有资本金太少,实际源于银行的资金普遍高出50%,信用状况普遍较低。
金融业和房地产的关系----中国脉络(4)
紧缩政策:2002年12月5日,中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策,促进房地产业健康发展”的消息,开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查