什么是土地开发主体.doc

城市土地一级开发的主体 1)土地一级开发主体概念及类型(1)土地一级开发主体的概念所谓主体,即在一个过程中主要的个体,土地一级开发主体是指在国土局下达土地一级开发批复后负责有关一级开发全部工作的个体。土地一级开发主体是整个土地一级开发实施的灵魂与核心,是关系到项目成败与否的关键环节。因此,开发主体的选择与确定作为所有工作的重中之重。(2)土地一级开发主体的类型目前,根据北京、上海等地的经验,土地一级开发主体,可有如下三种类型: 政府作为开发主体: 政府作为开发主体,即土地一级开发所需的全部费用和风险均由政府承担,而且也同时享受土地开发的所有收益。在这一前提下,或者政府的相关职能部门,比如说土地管理局作为一级开发主体;或委托给其相应的土地管理的下设事业单位----- 土地储备中心直接负责一级开发项目的运营,并代表政府, 统筹管理开发中的各项事宜。政府下属的企事业单位作为开发主体,主要是指以政府管理土地的派出机构或国有企业作为土地开发的第一责任人,对土地开发的整个过程进行管理和运营。如果以派出机构作为主体的,资金来源由政府承担;以国有企业作为开发主体的,开发资金由该企业负责筹集。这种开发主体,非常有利于政府监管和企业运作的优势合作,便于土地开发过程中一系列涉及政府政策问题的合理解决。在已经实行土地一级开发的很多地方,政府都会成立相应的国有专业公司,专门负责土地一级开发事务。企业作为开发主体: 如果选择企业作为开发主体,则政府仅负责开发前期城市规划的颁布,土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观事务。具体开发项目的运作模式,融资渠道,施工建设,经营管理等都由企业独立完成。以企业作为开发主体,虽然需要企业预先垫付或筹措一总分开发资金,但却能够大大减轻政府开发土地的财政负担,提高施工管理的工作效率进一步促进土地一级开发的市场化运作。政府和企业共同作为开发主体: 当政府缺乏土地开发资金或管理经验的时候,可能选择政府和企业共同作为开发主体,一起负责整个开发的运作实施。这种投资主体的确定实质是由于双方共同入股参与土地开发而设立的,并按照各自投资股份的比例来合理分配未来的土地开发收益和投资风险。 2)土地一级开发主体的选择因为土地一级开发是在政府主导下的对可利用土地的修缮和开发是为保证城市建设水平和提升土地价值而进行的城市土地改造活动。而且由于土地资源的珍贵和稀缺,更要求土地一级开发要从保护土地、更好地利用土地这一高度出发,在选择时应遵循以下原则: (1)投资主体原则。城市土地一级开发,因为涉及征地、拆迁与补偿等环节对资金的需求比较大,因此,充足的资金投入是土地一级开发能否顺利进行的重要保证。从这个意义上讲,谁投资,谁就理所当然的应该成为土地一级开发的主体。(2)专业管理的原则。土地一级开发,是一项系统工程,由于其涉及多方面的利益,开发主体还应该具备协调各种复杂关系的能力。既能保证开发各种批文,规划,方案的层层审批,又不耽误开发项目的工期进度,可以说,土地一级开发的实施内容对开发主体提出了较高的管理运作要求,对于政府来讲, 各种批文手续的办理应该相对容易,但对于项目管理,施工进度,承,发包运作与监督等可能明显有力不从心的感觉。而对于企业来说,专业化的团队管理可能是他们的强项,但大量的政府批文及各种报批手续的办理又会耗费相当一部分的精力。因此,合理确定项目的管理难度