小产权房的产权问题.doc

.页眉. .页脚. 华中科技大学文华学院城建学部文献综述小产权房的问题研究学生姓名李遨学号1********** . .页脚. 小产权房的问题研究摘要: 几年前,小产权房以其低廉的价格出现在房地产市场时,曾引发了各界的关注。最近,随着建立城乡统一的建设用地市场政策的提出,小产权房问题又一次成为房地产界的热点事件。小产权房的形成、发展壮大,主要是由于房地产市场体制机制不健全、城乡土地二元结构不合理、不同利益主体逐利等原因。而小产权房合法性问题、占地违规问题、房屋产权法律属性问题等问题,也相当突出,成为政府不得不严肃面对、认真考量的难题。本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证, 通过对小产权房性质、产生原因及利弊分析后,结合近期相关政策对小产权房问题的解决对策提出一些建议,以期能对小产权问题的妥善解决起到些许作用。关键词: 小产权房城乡二元结构合法化解决方案伴随着中国城市房地产市场近几年的起伏跌宕,全国几乎所有大中型城市及其近郊出现的小产权房,成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。归纳对小产权房的解释,主要有三种:第一种解释针对发展商待售商品房的产权而言,将发展商待售商品房的产权叫大产权,购房人已购商品房的产权叫小产权,这种解释基于购房人的产权由发展商的产权分割而来;第二种解释按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分,不需要再缴土地出让金的叫大产权房,需要补缴土地出让金的叫小产权房;第三种解释按房屋产权证的发证机关来区分,县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房,由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。目前,第一、二类小产权房是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金,就可以自由买卖,法律规定较为明确,而第三类小产权房的法律属性存在较大争议,官方认为此类小产权房并不构成真正法律意义上的产权,因此,其权益得不到法律保护。本文要讨论的“小产权房”,属于第三类。一、小产权房的现状分析根据国家相关部门不完全调查显示,现存小产权房的数量非常庞大。在政府三令五申禁止城镇居民购买小产权房的形势下,小产权房的开发、销售仍然如火如荼,并在全国范围蓬勃发展。(一). .页脚. 村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼, 用于安置本集体经济组织成员本来是法律所允许的。但在安置过程中, 一些村集体擅自扩大销售对象,向本集体以外的人员销售,且没有按照规定履行相应的报批手续。在这种情况下,非集体经济组织成员即使购买此类小产权房屋、支付了相应的对价,也无法申请办理房屋产权登记,其合法权益就难以得到承认和法律保护。因此,购买者很难抵押和转让小产权房。(二)小产权房一旦出现房屋质量问题,购房者维权艰难小产权房的开发缺乏监督, 一些开发商难免会受利益驱动而偷工减料, 其房屋质量可能存在一定的安全隐患。而且由于小产权房不在政府职能部门的统一管理范围之内, 那么购买者在使用小产权房的过程中若遇到建筑质量、公共设施维护、物业管理等问题时,就可能陷入与开发商不断交涉的拉锯战纠结之中。(三)在使用中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的房屋拆迁补偿购房者签订购买小产权房的买卖合同并交付了房款,得到的只是一个合同关系,并没有取得相应的产