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城市房屋拆迁补偿合同
何凤麟
依据
《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号,)
《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号,)
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建设部,)
《城市房屋拆迁单位管理规定》(国务院,1991 . 8 . 1 .起施行)
一、城市房屋拆迁的概念
指根据城市规划的要求,取得房屋拆迁许可证的单位,在城市规划区内对国有土地的房屋及其附属物进行拆除,并对被拆除房屋的所有人进行迁移安置、经济补偿的活动。
《中华人民共和国城市规划法》规定,城市规划区是指市区、近郊区以及城市行政区域内,因城市建设和发展需要实行规划控制的区域,城市规划区的具体范围,由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。
根据房屋所有形式不同,被拆迁房屋分:
私有房屋;(私房)
单位自己管理的房屋;( 自管房)
房产管理部门直接管理的房屋。(直管房)
国有土地上房屋拆迁,适用的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》等法规;
农村集体所有土地上的房屋拆迁适用《中华人民共和国土地管理法》等法规。
拆迁人,是指依法取得《房屋拆迁许可证》的单位。
被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。
二、城市房屋拆迁的形式
自行拆迁和委托拆迁
自行拆迁:拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿的行为。须办理:1、取得房屋拆迁许可证;2、取得房屋拆迁主管部门的核准。
拆迁人自行拆迁的,其从事拆迁工作的人员必须经房屋拆迁管理部门业务培训合格。
《城市房屋拆迁管理条例》:未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
《城市房屋拆迁单位管理规定》:有下列行为之一的,房屋拆迁主管部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收非法所得、罚款等处罚:(一)无证承担委托拆迁的; (二)未经核准自行拆迁的; (三)伪造、涂改、转让《资格证书》的; (四)擅自或者变相转让拆迁任务的; (五)未经批准跨越城市承担委托拆迁的。
《城市房屋拆迁单位管理规定》:房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的,须持原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明,向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后,方可实施拆迁。
委托拆迁:拆迁人委托具有房屋拆迁资格证书的单位(城市房屋拆迁单位)对房屋实施拆迁,对被拆迁人实施安置和补偿的行为。
房屋拆迁从业人员是指经房屋拆迁管理部门组织培训、考试合格后,取得《拆迁岗位证》从事拆迁业务的个人。
政府和拆迁管理部门不能接受委托成为被委托人。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
委托拆迁分为:同地委托拆迁和异地委托拆迁。
同地委托拆迁条件:
委托人取得房屋拆迁许可证,被委托人取得拆迁资格证书;
委托人与被委托人签订委托合同;
委托合同应当经房屋拆迁主管部门鉴证。(《城市房屋拆迁单位管理规定》第8条)
异地委托拆迁条件:
除同地委托拆迁的3条条件外,另外增加:房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的,须持原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明,向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后,方可实施拆迁。
三、城市房屋拆迁的程序
1、调查核实,编制拆迁计划;
开发建设单位获得土地使用权后,首先到相关部门调查档案资料;(公安、房管、土管等)
成立拆迁小组,现场实际勘测;
依法编制拆迁计划和拆迁方案。
2、申请房屋拆迁许可证;
申请领取房屋拆迁许可证,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。
3、发布房屋拆迁公告;
及时将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以拆迁公告的形式对被拆迁人予以公布;
应当就暂停办理新建、改建、扩建房屋、改变房屋和土地用途、房屋出租、营业执照等事项,及时通知房产、工商等部门;拆迁人督促被拆迁人作好法规、政策宣传工作。
拆迁公告目的是起到一种行政告知作用。
拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的,拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。
拆迁范围确定后,任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动:
1)新建、扩建、改建(含装饰、装修)房屋;
2)改变房屋和土地用途;
3)建立新