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论土地增值税清算中的差异及对策
倪贤慧 浙江戴德实业有限公司
摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔
接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。开发商仅开发、销售环节（不含自持）
全部税费种一般将达到营业收入的 15%~23% 以上，是一般商业行业税负率的 5~7 倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最
重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。同时土地增值税是
地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，
因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。
关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异
〔2006〕187 号 ] 第 1 条“土地增值税以国家有关部门审批的房地
引言
产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各
近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽 不相同，“有关部门审批”一般指发展和改革局、住房和城乡规
松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一 划建设局等颁发的《企业投资项目备案通知书》《建筑工程施工
现象，政府部门近期密集出台相关政策，2020 年央行和住建部将 许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等，还有
限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2021 年开局央行又出 些地方省份以企业报送税务部门的《土地增值税项目登记表》作
政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产 为土地增值税清算单位。
行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变 企业财务人员在项目开发前期需了解判断所在地区的清算单
革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将 位规定，指导前期报批部门合理办理证照。如浙江省地方税务局
进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税