自己动手丰衣足食——房地产创新一二级联动融资模式.doc

自己动手丰衣足食
——房地产创新一二级联动融资模式
万年基业投资集团副总裁贾维光
形势上的判断
土地市场
房产市场
金融市场
房地产开发流程与融资
立项前土地证、规划证(2个)、施工证销售证
基金
15%-30%
信托
12%-20%
银行
7%-8%
开发阶段与成本之间的关系
随开发阶段中越接近销售现金回流,资金成本越低,反映了风险、期限同利率之间的关系
一二级联动的意义
(一)利节省成本
一般情况下,一二级联动能省开发成本至少8-10%,甚至更多。
(二)熟悉项目状况
从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况,在土地开发状态、遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。
相对而言,比利用招拍挂市场取得土地更有把握。
一二级联动的通常做法
(一)设置竞争壁垒
(二)开发时序上的安排
(三)新项目公司模式
(四)变竞争为合作
期权式金融工具框架
传统的金融工具
创新型的金融工具框架
期权型金融工具框架的意义
期权型金融工具的意义
节税保利润(财务模型)
提供杠杆
在拿地上形成统一战线
讲政治树新风
财务模型测算-基本参数
计容积率建筑面积(m2)
170000
销售均价
22000
商品房楼面价
12000
融资金额占拿地金额的比例
01>.5
期权型金融工具折房价格
18400
期权型金融工具折房面积
39500
项目
金额
一、销售收入
339424
减: (一) 成本
221954
(二) 营业税及附加
18668
(三) 土地增值税
0
二、营业利润
98801
减: (一) 管理费用
2000
(二) 销售费用
3000
(三) 财务费用
15541
三、利润总额
77026
减: 所得税
19256
四、净利润
57769
五、应分利润
57770
项目
金额
一、销售收入
393520
减: (一) 成本
221955
(二) 营业税及附加
21644
(三) 土地增值税
38783
二、营业利润
111139
减: (一) 管理费用
2000
(二) 销售费用
3000
(三) 财务费用
33308
三、利润总额
72831
减: 所得税
18208
四、净利润
54623
五、应分利润
54623
期权型金融工具执行的swot分析
优势
劣势
机会
威胁
实务与操作要点
金融机构选择
设计金融方案
合作协议
发行募集
抵押担保结构
签约交款
清偿流程
案例1—xx项目期权型金融工具实践
场面火爆
规则决定秩序
发行时间短
发行规模准确
收尾工作
债权投入(次级)
股权投入(优先级)
优先级A资金:
结构化房地产金融产品
资金募集
A项目公司:
(%)
购买A项目公司90%的股权
A项目公司的股东借款变更为对A项目公司的股东借款
资金投入
缴纳土地出让金及前期工程费等
项目运作
开发团队负责项目的整体开发及销售,金融机构对项目运作全程监管。
资金退出
一般级受益人为优先级受益权信托资金本金和收益的到期足额偿付提供差额补足义务
A项目公司或其指定第三方归还债权。
金融机构处置项目公司资产进行分红、自行转让股权等。
结构化房地产金融工具
现金资产偿付优先级资金本金和收益
剩余信托财产(现金资产、股权资产或债权资产)返还一般受益人
终止
房地产商或其指定第三方收购金融机构所持股权。
优先级B资金:
增加项目公司资本公积
增加项目公司注册资本金
交易结构
案例2:xx项目PE基金实践
资源导向
已有资源的重新配置
期权的给予
金融机构的对接
竞争性产品特征
类别
门槛
投向
利率水平
纳税情况
普通债权类理财产品
无门槛
银行拆借市场、债券)
不纳税
信贷类固定收益理财产品
50万-100万元不等
信贷项目
7%-%;
纳税
国债
\
\
1年
%
不纳税
3年
%
5年
%
定期存款
\
\
三个月
%
不纳税
六个月
%
一年
%
二年
%
三年
%
五年
%
交易结构-双层有限合伙制图
产品分层
产品分档
级差序列
预期收益率
备注
优先级
100万-300万(不含)
%
可选择以现金形式进行本金和收益的返还,