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房地产投资
——机构投资者对于房地产投资
一、我国房产投融资模式存在的主要问题
由于房地产业是资金密集型行业，因此，投融资的模式是决定项目成功与否的重要因素之一。从商业地产的开展过程中金总计341只，基金总规模达到18，962亿份，金额达30，2 28亿元。到2007年9月28日为止，沪深两市流通市值总计为8．56万亿元，基金规模已经达到流通市值的35名。另一方面，机构投资者呈现多元化开展趋势。近年来，随着我国金融市场改革的不断深化，特别是引入QFII(合格境外机构投资者)后，我国的机构投资者正逐步呈现出多元化开展的格局。除了传统的证券投资基金外，保险资金、社保基金、QFII等投资主体正慢慢渗透到市场中来，成为最具开展潜力的机构投资者。2006年我国保险资金直接入市金额达764亿元，同比增长466％，社保基金持有股票资产净值达到了495亿元。QFI I累计批准机构达55家，批准外汇额度达90．45亿美元。预计未来我国将会逐步引导养老基金、企业年金、公积金等机构参与更多领域的投资，进一步提高资金的收益率，活跃资本市场，增强市场竞争力，促进金融创新。
3．局部机构投资者参与投资房地产的内在条件已具备。
在传统的经济强国，机构投资者一般包括养老基金、保险公司、开放式／封闭式基金、对冲基金、投资银行、商业银行、证券公司以与各类捐赠基金等，投资主体的机构化、多元化已开展到非常成熟和完善的阶段。我国金融业的开展相对缓慢，完全照搬国外机构投资者的模式和结构显然不够现实，但在当前这个过渡和转型时期，大力推进机构投资者的多元化开展，注重结构的调整是十分必要的。像前面提到的保险资金、社保基金、养老基金、公积金等机构已逐渐成为具有开展潜力的热点投资者。如前所述，一方面这些机构投资者的资金量已达到一定规模。随着我国社会保障制度的不断完善，这类资金的筹集规模正呈现出不断扩大之势，截至2007年6月全国社保基金规模按市值计算已经超过4000亿元，全国城镇参加住房公积金制度的职工累计超过1亿人，归集公积金累计超过14，000亿元；而在养老体制运行正常的前提下，到2030年，养老基金的资产将会达到1．8万亿美元。同时它们的投资领域和方式也在扩展和革新中。
4．国家的政策取向逐渐明朗。
近几年来，我国先后出台了一系列政策鼓励机构投资者在我国的开展，如QFII、QDII(合格境内机构投资者)等。此外推进保险资金等热点机构参与直接投资的工作也在逐步展开。2006年3月《保险资金间接投资根底设施项目试点管理方法》的出台为保险资金参与市场投资、发挥其融资功能提供了法律上的保障，也为其它机构投资者入市政策的制定起到了很好的示X作用；同年5月，《全国社会保障基金境外投资管理暂行规定》正式实施，开启了我国社保基金投资海外的大门；2007年3月， 中国人民银行与劳动保障部联合发布《关于企业年金基金进入全国银行间债券市场有关事项的通知》，企业年金基金获准进入全国银行间债券市场进展投资、交易，住房公积金有望成为下一个银行间债券市场投资者； 同年1 0月，《养老金个人账户基金投资管理暂行方法》已完成意见征询，养老保险个人账户投资X围有望进一步扩大至基金、金融债等产品。从上述分析中我们可以看到，这些热点投资机构已根本具备了作为战略投资者的条件。