新景祥上海地产观察2010年03月.pdf

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上上海海地地产产观观察察————
2010 年 3 月










上海新景祥房地产投资咨询有限公司
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01 卷首语
资讯篇
02 宏观经济
02 城市建设
03 房地产市场
03 行业动态
市场篇
04 土地市场
11 商品房市场
22 媒体监测
卷首语

3月土地市场、商品房市场“冰火两重天”

楼市现象:
进入 2010 年,由于地王继续频出,地价不断上升的背后,接蹱而至的即是不断
攀升的房价。一纸调控,使得火爆的土地市场重归平淡。3 月上海商品住宅成交
面积环比 2 月大涨,在连续 3 个月下跌后出现反弹。但该成交水平仅为去年同期
的 55%。成交反弹主要得益于供应放量,如 3 月上海商品住宅新发了 50 张预售
证,供应面积为 70 万平方米,虽然同比减少,但环比剧增 218%,而成交排名前
十位的项目中,有一半属于新增供应。价格方面,上海楼市依然坚挺,3 月全市
商品住宅成交均价为 19767 元/平方米,比 2 月微涨 %,比去年同期则大涨
48%。



新景祥认为:


供需关系决定价格走势
在 3 月底的一轮供应潮再次导致楼市过热后,开发商又减少了供应,导致成
交量重新下滑。由于房价的不断走高,与国务院坚决遏制住房价格过快上涨。加
强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷
政策,抑制投机性购房相悖,因此新一轮的调控政策已在加速制定中,四、五月
份会是 10 年房地产走势的关键点。
09 年 10 月第 1 页,共 31 页
咨讯篇
第一篇资讯篇
一、宏观经济
开发商今后拿地先缴 20%保证金
国土资源部下发通知,开发商今后在拿地时一律按照底价的 20%缴纳保证金;成交后,
需在一个月内缴清成交额 50%的首付款。《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通
知》,对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。《通知》规定,土地出让最低价
不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70%,竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。逾
期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。
评论:政策出台之后,原本并不宽裕的企业资金链愈发紧张,有可能出现土地资源向大房
企集中的局面。

国土部第四次严禁别墅供地刺激沪别墅成交
3 月 10 日,国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,具
体提出 19 条调控措施。在第一条中“要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地”
的字眼赫然醒目。国土资源部在 3 月到 7 月份,还将在全国开展房地产用地突出问题的专项
检查,其中一项重要检查内容,就是“违规供应土地建设别墅”。
评论:目前货币政策宽松,市场上的资金很多。央企中的其他行业和实体经济都缺乏投资
机会,同时转向了房地产和土地市场,造成了今天地王频出的局面。起到的作用无非就是
别墅单价的提升,同时伴随着开发商利润的大幅度提升。

二、城市建设
上海:动迁安置困难户可申请补贴沪两年改造 240 万平
《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的
意见》提出,2010-2012 年,中心城区完成约 240 万平方米二级旧里以下房屋改造。《意见》
明确,要完善居住房屋拆迁补偿安置方式。对新批准的房屋拆迁项目,居住房屋拆迁补偿应
当根据被拆除房屋的房地产市场评估价格和价格补贴确定。拆迁旧式里弄房屋、简屋及其他
非成套独用居住房屋的,可增加套型面积补贴。对按照补偿标准安置后居住仍然困难的动迁
居民,根据房屋拆迁有关规定,可申请住房保障补贴。具体办法由市政府另行规定。

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咨讯篇
上海:上海启动闲置土地回收最快月底完成
上海市规土局在 1 月初曝光的 8 块闲置土地正在按相关程序操作当中,最快 3 月底 4
月初公布处置结果。其中 3 月 3 日将是嘉定区广众地块及金澄置业地块所属房企提出听证申
请的最后期限。该两幅地块都已闲置 10 年之久,而金澄置业地块闲置土地还在完成该地块
国有土地出让手续的情况下,擅自将该地块租赁给其他公司使用。

三、房地产市场
国资委:78 家央企将退